[案情]
20世紀(jì)60年代，某村聘用了部分民辦代課教師在村里任教，后因?yàn)闊o房屋居住，當(dāng)時(shí)的大隊(duì)劃撥了部分宅基地給這部分人作為住宅地。但隨著國(guó)家的體制改革，這部分民辦教師，已先后轉(zhuǎn)為國(guó)家正式教師或者國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員，且全家戶口也隨之農(nóng)轉(zhuǎn)非。此外，有部分村民房屋占用范圍內(nèi)的土地面積已超出了省規(guī)定的用地標(biāo)準(zhǔn)。
[疑惑]
1、原聘用代課教師的房屋占用的土地，其性質(zhì)是否屬于集體所有？
2、對(duì)于農(nóng)村村民房屋占用范圍內(nèi)的超標(biāo)土地，應(yīng)當(dāng)怎樣進(jìn)行登記？
[分析]
宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用于建造住宅的沒有使用期限限制的集休土地使用權(quán)。宅基地用地面積標(biāo)準(zhǔn)不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。宅基地使用權(quán)確定后宅基地使用權(quán)人要及時(shí)申請(qǐng)土地登記發(fā)證。宅基地使用權(quán)是農(nóng)民基于集體成員身份而享有的福利保障，非本集體村民不得享有。
對(duì)于第一個(gè)問題，首先應(yīng)該明確的是土地所有權(quán)的性質(zhì)不因使用權(quán)人身份的轉(zhuǎn)變而轉(zhuǎn)變，集體所有的土地轉(zhuǎn)為國(guó)家所有唯一合法途徑為國(guó)家征收。本案中，代課教師的住宅所占用的土地并未被國(guó)家征收，所以，土地所有權(quán)仍是集體所有。本案中代課教師已經(jīng)轉(zhuǎn)為國(guó)家工作人員，且全家戶口都已經(jīng)農(nóng)轉(zhuǎn)非，不在是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，這部分人不再擁有宅基地使用權(quán)。但是，由于宅基地上的房屋依舊存在，這些人仍依法享有對(duì)宅基地上房屋的所有權(quán)。根據(jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第四十八條的規(guī)定：“非農(nóng)業(yè)戶口居民(含華僑)原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可依法確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)，房屋拆除后沒有批準(zhǔn)重建的，土地使用權(quán)由集體收回?！彼裕@些人在房屋存續(xù)期間，可以確定享有房屋所在集體土地的集體建設(shè)用地使用權(quán)。土地使用權(quán)人可以申請(qǐng)土地登記，并辦理《集體土地使用權(quán)證》。同時(shí)，因這些人不具有宅基地使用權(quán)，應(yīng)在登記中注明上述房屋不得進(jìn)行翻建、重建，在房屋因坍塌或拆除等原因滅失后，集體土地建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)滅失。
對(duì)于第二個(gè)問題，根據(jù)《土地管理法》第六十二條規(guī)定:“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地?！比绻?a href="http://m.meebe.net/tags/93/">宅基地超標(biāo)，在對(duì)宅基地上的房屋不進(jìn)行改動(dòng)的情況下，根據(jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第四十五條規(guī)定:“一九八二年二月國(guó)務(wù)院發(fā)布《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》之前農(nóng)村居民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積，在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》施行后未經(jīng)拆遷、改建、翻建的，可以暫按現(xiàn)有實(shí)際使用面積確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)?！蓖瑫r(shí)，按照《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第五十一條規(guī)定：“按照本規(guī)定第四十五條至第四十九條的規(guī)定確定農(nóng)村居民宅基地集體土地建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，其面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記卡和土地證書內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)面積的數(shù)量。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)，其超過部分退還集體。”
根據(jù)《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》（國(guó)土資發(fā)[2004]234號(hào)）的要求，必須加強(qiáng)農(nóng)村宅基地登記發(fā)證工作，充分發(fā)揮地籍檔案資料在宅基地監(jiān)督管理上的作用，切實(shí)保障“一戶一宅”法律制度的落實(shí)。
