伴隨國(guó)家對(duì)三農(nóng)發(fā)展重視，從各個(gè)層面都加大了扶持力度，“三權(quán)”抵押貸款的政策開(kāi)放，逐步解決了農(nóng)村融資的難題，為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了保障，也為現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)發(fā)展提供了資金支持。
一、“三權(quán)”抵押貸款概述
概念
“三權(quán)”抵押貸款是指農(nóng)戶用自己合法的農(nóng)村居民房屋產(chǎn)權(quán)、林權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等“三權(quán)”來(lái)抵押融資，在目前全國(guó)銀根緊縮，央行相應(yīng)提高存款準(zhǔn)備金率和基準(zhǔn)利率，全國(guó)放貸速度減緩，許多政府性放貸行為失效的背景和形勢(shì)下，各地方縣級(jí)城市出臺(tái)一系列惠農(nóng)舉措，大力推進(jìn)“三權(quán)”抵押貸款，對(duì)破解農(nóng)戶缺資瓶頸，助推農(nóng)戶萬(wàn)元增收發(fā)揮了積極作用。
分述
1.農(nóng)房抵押貸款
農(nóng)房抵押貸款指的是屬于借款人自己擁有的房屋作為抵押擔(dān)保的貸款。房屋處所應(yīng)與借款人戶口所在地一致，且依法取得《房地產(chǎn)權(quán)證》或《集體土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》，且承諾設(shè)定抵押的房屋在依法償債后有適當(dāng)?shù)木幼?chǎng)所。
貸款程序?yàn)橘J款人申請(qǐng)調(diào)查價(jià)值評(píng)估審查審批簽訂貸款合同抵押登記（國(guó)土局）貸款支用放貸貸款償還。
指的是家庭承包或流轉(zhuǎn)方式取得的集體林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、林木所有權(quán)等，以及法律法規(guī)及國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他林權(quán)可用于抵押的一種貸款。根據(jù)借款用途、林業(yè)生產(chǎn)周期、林權(quán)證規(guī)定的林地使用期限等實(shí)際情況合理確定貸款期限，最長(zhǎng)不得超過(guò)8年。
3.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款
該土地需依法取得《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》，而承包經(jīng)營(yíng)權(quán)剩余年限不少于5年，并具備持續(xù)生產(chǎn)能力的果園、養(yǎng)殖場(chǎng)、農(nóng)業(yè)種植基地、現(xiàn)代休閑農(nóng)業(yè)等較高價(jià)值的農(nóng)村土地；貸款原則上用于規(guī)模種植業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工、農(nóng)家樂(lè)經(jīng)營(yíng)等涉農(nóng)資金需求。
二、“三權(quán)”抵押貸款的阻礙
1.國(guó)家法律上的限制和阻礙
這是目前農(nóng)村“三權(quán)”抵押所面臨的最大的法律問(wèn)題。我國(guó)現(xiàn)行的《農(nóng)村土地承包法》《物權(quán)法》《擔(dān)保法》《土地管理法》都對(duì)農(nóng)村“三權(quán)”抵押進(jìn)行了限制。雖然中央對(duì)農(nóng)村“三權(quán)”中的農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)給出了新的政策框架，但農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款缺少法律支持，抑制了其進(jìn)一步發(fā)展和壯大。
2.政府確權(quán)登記阻礙
政府確權(quán)登記存在農(nóng)村“三權(quán)”產(chǎn)權(quán)不清、權(quán)利主體不明、界限模糊、面積不準(zhǔn)、權(quán)屬糾紛現(xiàn)象，同時(shí)確權(quán)登記成本較高，涉及環(huán)節(jié)較多，手續(xù)繁瑣，影響農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款工作的推廣和實(shí)施。
3.缺乏權(quán)威的評(píng)估等中介機(jī)構(gòu)
目前，大部分地區(qū)無(wú)土地、林地、宅基地等物權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，無(wú)專(zhuān)業(yè)的農(nóng)村“三權(quán)”價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員，沒(méi)有相對(duì)獨(dú)立的評(píng)估價(jià)值作參照，其價(jià)值均由農(nóng)戶和銀行根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值或經(jīng)驗(yàn)判斷，未對(duì)土地進(jìn)行具體分析，導(dǎo)致土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)真實(shí)價(jià)值難以合理確定。一旦借款人出現(xiàn)違約，銀行對(duì)“三權(quán)”較難處置，可能導(dǎo)致銀行不能及時(shí)收回貸款。
4.銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)
因農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)周期與貸款投放周期不匹配，貸款風(fēng)險(xiǎn)較大，收益低，涉農(nóng)銀行機(jī)構(gòu)利益與風(fēng)險(xiǎn)不對(duì)稱(chēng)，再加上涉農(nóng)銀行機(jī)構(gòu)對(duì)客戶經(jīng)理的到期貸款收回考核嚴(yán)格，信貸人員擔(dān)心責(zé)任追究，對(duì)發(fā)放農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款積極性不高，銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)也無(wú)法克服。而且“三權(quán)”流轉(zhuǎn)市場(chǎng)未建立，不能進(jìn)行正常流轉(zhuǎn)，加上農(nóng)民的土地和房產(chǎn)是賴(lài)以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)，國(guó)家也一直重視對(duì)“三農(nóng)”的保護(hù)，使貸款訴訟執(zhí)行的難度加大。因此銀行放貸也成為一大阻礙。
5.保險(xiǎn)與補(bǔ)償機(jī)制缺失
目前全國(guó)很少有專(zhuān)業(yè)的農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)公司，而且針對(duì)“三權(quán)”抵押貸款中的自然災(zāi)害、森林火災(zāi)、病蟲(chóng)害等，也沒(méi)有相應(yīng)的保險(xiǎn)公司介入，政策性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)覆蓋面較低。雖然目前有些地區(qū)政府建立了“三權(quán)”抵押融資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，對(duì)金融機(jī)構(gòu)“三權(quán)”抵押貸款本息損失給予一定比例補(bǔ)償，但是從實(shí)際情況看，補(bǔ)償條件較高，范圍較窄，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放“三權(quán)”抵押貸款形成的損失不易獲得補(bǔ)償。
三、建議與對(duì)策
1.健全相關(guān)的法規(guī)制度
各級(jí)政府相關(guān)部門(mén)必須結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，加強(qiáng)相關(guān)產(chǎn)權(quán)的法律框架和農(nóng)村土地評(píng)估制度建設(shè)，在制定出較為全面的、嚴(yán)密的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資管理辦法和操作程序的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步補(bǔ)充完善林、地、房權(quán)屬確定、變更和登記的具體措施。建立權(quán)威的農(nóng)村“三權(quán)”資產(chǎn)專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)和價(jià)值評(píng)估制度，合理確定農(nóng)村“三權(quán)”價(jià)值。加快縣、鄉(xiāng)、村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)體系建設(shè)和農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易體系的建設(shè)步伐。
2.簡(jiǎn)化農(nóng)村“三權(quán)”登記程序
加快確權(quán)工作進(jìn)度，對(duì)需要辦理抵押貸款的農(nóng)村“三權(quán)”優(yōu)先確權(quán)頒證。抓緊出臺(tái)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村居民房屋、林權(quán)抵押登記管理細(xì)則，使之具體可操作。加快抵押登記的步伐，對(duì)抵押登記費(fèi)進(jìn)行減免或按最低標(biāo)準(zhǔn)收取。
3.發(fā)展農(nóng)村“三權(quán)”資產(chǎn)評(píng)估體系
為突破“三權(quán)”資產(chǎn)評(píng)估面臨的困境，建議由政府牽頭，抽調(diào)科研院所、商業(yè)銀行、擔(dān)保公司等機(jī)構(gòu)的資深研究人員組成聯(lián)合攻關(guān)小組，制定完善適合重慶自然環(huán)境、風(fēng)土習(xí)俗等的“三權(quán)”計(jì)價(jià)辦法與標(biāo)準(zhǔn)。成立以政府為主導(dǎo)的“三權(quán)”資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，同時(shí)支持社會(huì)評(píng)估、會(huì)計(jì)等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)入農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評(píng)估市場(chǎng)，以期建立一個(gè)完善的、低成本估值的和多元化的農(nóng)村資產(chǎn)評(píng)估體系，在發(fā)展農(nóng)村資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)，促進(jìn)就業(yè)的同時(shí)，降低“三權(quán)”抵押融資成本。
4.培育更加活躍的“三權(quán)”交易及市場(chǎng)流轉(zhuǎn)平臺(tái)
建議加大“三權(quán)”交易的宣傳力度，規(guī)范交易規(guī)則，簡(jiǎn)化交易程序，努力擴(kuò)大農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易規(guī)模和范圍。同時(shí)，建議在“三權(quán)”交易市場(chǎng)中適當(dāng)引入私人資本，提高農(nóng)業(yè)市場(chǎng)化程度，促進(jìn)農(nóng)村資本與社會(huì)資本有機(jī)結(jié)合。
5.優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)化解和補(bǔ)償機(jī)制
為化解“三權(quán)”抵押融資面臨的風(fēng)險(xiǎn)，特別是事后處置風(fēng)險(xiǎn)，建議如下：一是以政府為主導(dǎo)，建立或引進(jìn)農(nóng)業(yè)專(zhuān)業(yè)保險(xiǎn)公司。二是設(shè)立農(nóng)村“三權(quán)”抵押融資專(zhuān)項(xiàng)發(fā)展基金，用于對(duì)涉農(nóng)擔(dān)保收費(fèi)不足2.5%的，予以差額補(bǔ)足；對(duì)涉農(nóng)擔(dān)保主體按在報(bào)余額1%的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)貼，用于提取擔(dān)保賠償準(zhǔn)備金。三是成立政策性“三權(quán)”資產(chǎn)管理公司，對(duì)因“三權(quán)”抵押融資造成的不良資產(chǎn)進(jìn)行化解、整理、處置，解決金融機(jī)構(gòu)的后顧之憂。同時(shí)，資產(chǎn)管理公司也可成為“三權(quán)”資產(chǎn)交易市場(chǎng)的做市商，以增加“三權(quán)”交易的流動(dòng)性，擴(kuò)大農(nóng)村資產(chǎn)交易的深度和廣度。
