摘要： 1月7日，全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議在京召開(kāi)，全面部署2016年。對(duì)于去庫(kù)存，姜大明稱，綜合考慮房地產(chǎn)去庫(kù)存和加快農(nóng)民工市民化進(jìn)程，實(shí)施有保有壓的用地政策。2016年去庫(kù)存仍是主旋律，除了依靠農(nóng)民工市民
1月7日，全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議在京召開(kāi)，全面部署2016年。對(duì)于去庫(kù)存，姜大明稱，綜合考慮房地產(chǎn)去庫(kù)存和加快農(nóng)民工市民化進(jìn)程，實(shí)施有保有壓的用地政策。2016年去庫(kù)存仍是主旋律，除了依靠農(nóng)民工市民化，還有“人地掛鉤”政策和地票制或可借鑒。
去庫(kù)存大門(mén)繼續(xù)敞開(kāi)
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)：2015年11月盡管全國(guó)商品房銷售面積同比增速?gòu)?0月的5.5%升至8.6%，房屋新開(kāi)工面積同比增速?gòu)?0月的-24.5%升至-20.9%，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資從10月的-2.9%繼續(xù)降至-4.5%，100個(gè)大中城市數(shù)據(jù)顯示成交土地規(guī)劃建筑面積繼續(xù)下降。除商品房銷售仍相對(duì)良好外，11月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)繼續(xù)低迷，尤其是房地產(chǎn)投資出現(xiàn)加速下行。
很明顯，在宏觀經(jīng)濟(jì)觸底、經(jīng)濟(jì)大環(huán)境并不樂(lè)觀的市場(chǎng)背景下，官方希望通過(guò)“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展?！钡呐e措幫助提振中國(guó)經(jīng)濟(jì)。
為此，去年至今，樓市已經(jīng)出臺(tái)取消限購(gòu)、降低首套首付比例、降低二手房交易門(mén)檻、公積金貸款政策等等，甚至下半年以來(lái)央行連續(xù)3次“雙降”，從去年至今，央行累計(jì)6次降息5次全面降準(zhǔn)。本次習(xí)李表態(tài)之后，預(yù)計(jì)2016年樓市“救市”去庫(kù)存大門(mén)將繼續(xù)敞開(kāi)。
對(duì)此，中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜女士表示，樓市去庫(kù)存的關(guān)鍵在于供需雙向發(fā)力。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，在當(dāng)前高庫(kù)存和去化難問(wèn)題之下，房企營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)的調(diào)整旨在積極撬動(dòng)客戶入市，全方位調(diào)動(dòng)客戶需求。因此，強(qiáng)調(diào)主動(dòng)蓄客、攬客、拓客的渠道營(yíng)銷成為房企發(fā)力去庫(kù)存的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
探索“人地掛鉤”政策
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“去庫(kù)存”列為今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的五大任務(wù)之一，針對(duì)去庫(kù)存任務(wù)，國(guó)土部也配合出了藥方。房地產(chǎn)庫(kù)存在不同城市間存在分化形勢(shì)，也和此前的宅地供應(yīng)規(guī)模密切相關(guān)。
對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存壓力過(guò)大可能存在的地方土地收入減少等問(wèn)題，姜大明也表示，國(guó)土資源領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)比較集中，土地出讓收入減少和違規(guī)土地抵押處置，可能誘發(fā)政府債務(wù)和金融風(fēng)險(xiǎn)。必須加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)源調(diào)查研判，提高監(jiān)測(cè)預(yù)警能力，堅(jiān)決守住不發(fā)生區(qū)域性、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。
農(nóng)民工市民化被列為去庫(kù)存的有效手段，2016年國(guó)土部將綜合考慮房地產(chǎn)去庫(kù)存和加快農(nóng)民工市民化進(jìn)程，實(shí)施有保有壓的用地政策，對(duì)沒(méi)有完成閑置土地處置的地方相應(yīng)扣減建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)。
業(yè)內(nèi)人士表示，一直以來(lái)中國(guó)的城鎮(zhèn)化存在土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化的狀況，當(dāng)前房地產(chǎn)分化的狀況以及部分地方城市存在的房地產(chǎn)過(guò)剩現(xiàn)實(shí)根源在此。落實(shí)城鎮(zhèn)新增用地指標(biāo)與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量相掛鉤，也是解決當(dāng)前庫(kù)存和戶籍制度改革的系統(tǒng)性方案之一。
國(guó)土部還將分類推進(jìn)城市開(kāi)發(fā)邊界劃定，對(duì)特大城市、超大城市和資源環(huán)境超載的城市，加快劃定永久性開(kāi)發(fā)邊界，形成空間硬約束，其他城市可以分期劃定，促進(jìn)集約發(fā)展。
地票制可消化房地產(chǎn)庫(kù)存
財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉發(fā)表署名文章表示，實(shí)行地票制度，有利于促進(jìn)投資和消費(fèi)增長(zhǎng)，也有利于消化房地產(chǎn)庫(kù)存。
文章提到了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的結(jié)構(gòu)性矛盾，“仍有一些不合理的制度規(guī)定使得審批手續(xù)繁雜，征地拆遷難，投資項(xiàng)目落地慢。農(nóng)村土地改革滯后也使得土地缺乏流動(dòng)性。這些體制機(jī)制矛盾造成交易成本過(guò)高，限制了要素的自由流動(dòng)，影響要素使用效率的提高?！?br />
對(duì)此，樓繼偉認(rèn)為，解決方法就是要在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股。在具備條件的地方實(shí)行地票制，農(nóng)民宅基地還耕后，集體建設(shè)用地指標(biāo)變?yōu)橘Y本，可攜帶入城投資創(chuàng)業(yè)，這樣既有利于促進(jìn)投資和消費(fèi)增長(zhǎng)，也有利于消化房地產(chǎn)庫(kù)存。并且支持引導(dǎo)進(jìn)城落戶農(nóng)民依法自愿有償轉(zhuǎn)讓土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，既有利于促進(jìn)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，也有利于進(jìn)城農(nóng)民安居創(chuàng)業(yè)。
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