從2013年一號(hào)文件開始就對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度改革做了要求，黨的十八大報(bào)告也提出了推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。無論是農(nóng)村土地整治，還是宅基地使用權(quán)制度改革、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，都不可避免地涉及宅基地退出的問題。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，農(nóng)村宅基地閑置現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，大量的“空心村”形成，嚴(yán)重制約著農(nóng)村的發(fā)展和農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)利益。而農(nóng)民宅基地的有償退出流轉(zhuǎn)就是一種有益嘗試。但是現(xiàn)目前，關(guān)于宅基地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以及評(píng)估價(jià)值體系相關(guān)法律沒有明確的規(guī)定。各地在宅基地流轉(zhuǎn)和有償補(bǔ)償方面也是在因地制宜，在探索中前行。至于成型的宅基地價(jià)值評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)方法和科學(xué)的測(cè)算依據(jù)就更沒有明文提及。在宅基地退出的實(shí)踐操作過程中，農(nóng)民的宅基地補(bǔ)償和測(cè)算的價(jià)值普遍很低，農(nóng)民的生活就得不到長(zhǎng)期保障，也侵害了農(nóng)民的合法權(quán)益。因此，科學(xué)合理地測(cè)算農(nóng)村的宅基地價(jià)值，對(duì)于農(nóng)民自身的財(cái)產(chǎn)利益才能盡可能的提供保障。
宅基地使用權(quán)是一種用益物權(quán)，包括占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。宅基地的價(jià)值評(píng)估也跟當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)環(huán)境、宅基地本身的面積、構(gòu)造、隱形價(jià)值等有很大的關(guān)系。有專家傾向于通過分析宅基地基本權(quán)能以及對(duì)農(nóng)民發(fā)揮的功能小勇，將農(nóng)民退出宅基地后的財(cái)產(chǎn)權(quán)利損失以及面臨的風(fēng)險(xiǎn)考慮進(jìn)去，科學(xué)的確定金額。要科學(xué)評(píng)估宅基地價(jià)值要考慮四個(gè)因素：一是宅基地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值；二是社會(huì)保障價(jià)值；三是身份認(rèn)同與代際繼承等價(jià)值；四是農(nóng)民失去宅基地后的間接損失。
下面小編整理出湖北省國(guó)土資源廳專家對(duì)農(nóng)村宅基地的價(jià)值補(bǔ)償測(cè)算的示例，供大家參考和進(jìn)行公式套用測(cè)算自家的宅基地價(jià)值：
1、宅基地住房保障價(jià)值的確定
某市的住房保障措施中關(guān)于購(gòu)房補(bǔ)貼沒有給出明確的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，在此以廉租房的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)測(cè)算宅基地的住房保障價(jià)值。該市2011年廉租房住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為：廉租房保障面積為18m2/人，租金補(bǔ)貼為5.5元/人.月。 r取5年以上長(zhǎng)期利率5.94%，根據(jù)公式（2）可得 P12=12*18*5.5/5.94%=20000元/人,該地區(qū)農(nóng)村人均建設(shè)用地271 m2，可算得單位宅基地的住房保障價(jià)值為73.8元/ m2。
2、宅基地生產(chǎn)要素價(jià)值的確定
該區(qū)域?yàn)樵|偏遠(yuǎn)農(nóng)村，地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，農(nóng)民主從要事農(nóng)業(yè)種植和外出務(wù)工，農(nóng)村閑置宅基地幾乎不存在流轉(zhuǎn)現(xiàn)象。因此宅基地的生產(chǎn)要素價(jià)值只考慮復(fù)墾為耕地產(chǎn)生的持續(xù)收益。
根據(jù)有關(guān)資料顯示，由于糧食價(jià)格走高，2010年河南省農(nóng)民的種糧畝均凈收益為587.8元，比上年增加123.0元，加上種糧補(bǔ)貼75.9元后，畝均總收益為663.7元，增幅同比超過兩成。某市作為河南省的糧食主產(chǎn)區(qū)之一，其種糧畝均收益按全省平均水平計(jì)，即R耕 為663.7元， r取5年以上長(zhǎng)期利率為5.94%，根據(jù)公式（4）可知，每畝耕地的生產(chǎn)價(jià)值為：P21 =663.7/5.94%=11173.4元/畝=16.752元/ m2。
該市2010年最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)為市區(qū)每人160元/月，男女人口比例為50.8%和49.2%，平均年齡約為40歲。按照太平洋保險(xiǎn)公司長(zhǎng)壽養(yǎng)老保險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)：40歲男性公民投保躉繳金額為26169元，女性公民為27622元。由此可計(jì)算每人保險(xiǎn)費(fèi)躉繳金額為：
Y40 =(26169*0.508 +27622*0·492)*400/100=43014.2元/人該市教育培訓(xùn)費(fèi)平均為每人每年學(xué)費(fèi)2500元，住宿費(fèi)500元，基本生活費(fèi)年2000元，合計(jì)每年費(fèi)用約為5 000元，半年為2 500元，教育年限為4.5年，半年的利率取3.05%。根據(jù)公式（7）可得，就業(yè)保障價(jià)值為：F=2500*[(1+3.05%) -1]/3.05%*(1+3.05%) =18515.045元/人
由以上計(jì)算可知，單位宅基地復(fù)墾為耕地后的保障價(jià)值為：
P保= P22+P23 =（Y40 + F）/271=227.045元/ m2
根據(jù)以上分析計(jì)算可知，在當(dāng)期確定性條件下宅基地的價(jià)值為住房保障價(jià)值與生產(chǎn)要素價(jià)值之和，即：
P當(dāng)前= p12+P21 +P保 =317.597元/ m2
3、宅基地的期權(quán)價(jià)值
宅基地的期權(quán)價(jià)值是指在未來不確定性條件下宅基地可能產(chǎn)生的價(jià)值，即在現(xiàn)有價(jià)值基礎(chǔ)上的浮動(dòng)值。宅基地因用途的不同未來收益會(huì)產(chǎn)生很大不同，本文的研究區(qū)域?yàn)槠h(yuǎn)農(nóng)村地區(qū)，幾乎不存在宅基地出租經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)，在此只考慮宅基地復(fù)墾為耕地存在的期權(quán)價(jià)值。根據(jù)多年種糧收益增長(zhǎng)率在此將u 取2%， r取當(dāng)前利率5.94%，任給不同的 與r 、u 組合得到的期權(quán)價(jià)值也不同，假設(shè)確定性條件下的價(jià)值 R/r=1，則期權(quán)價(jià)值的變化如下表：
由上表可知，在收益的預(yù)期增長(zhǎng)率和利率不變的情況下，期權(quán)價(jià)值隨著不確定性的增加而增加。根據(jù)當(dāng)前利率和糧食收益平均增長(zhǎng)率，在表中列出的不同確定性條件下，耕地的期權(quán)價(jià)值占總價(jià)值的37.18%-81.5%，不確定性條件下的價(jià)值是確定性條件下的1.592-5.405倍。通過分析可知，期權(quán)價(jià)值隨著不確定性的增加而增加。
當(dāng)宅基地用于出租經(jīng)營(yíng)時(shí)，只需將糧食收益預(yù)期增長(zhǎng)率改為租金收入的預(yù)期增長(zhǎng)率即可求出此時(shí)的宅基地期權(quán)價(jià)值。
根據(jù)“宅基地的總價(jià)值=確定性條件下的當(dāng)前價(jià)值與不確定條件下的期權(quán)價(jià)值之和”原理，上述案例中的宅基地總價(jià)值的變動(dòng)范圍為：
最低值=P當(dāng)前*（1+期權(quán)價(jià)值）=317.597元/ m2 *（1+1.592）
=823.211元/平方米（約合54.88萬元/畝）
最高值=P當(dāng)前*（1+期權(quán)價(jià)值）=317.597元/ m2 *（1+5.405）
=2034.164元/平方米（約合135.61萬元/畝）
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