摘要： 國(guó)外在強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)用地方面有哪些政策值得借鑒？4月6日，記者采訪多位專家了解到，新加坡就是一個(gè)很好的例子，其差別化的土地政策、對(duì)企業(yè)用地過程中的微觀管理等都是非常值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)。
據(jù)深圳市職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)鄧志旺介紹，在歐美等國(guó)，土地都是私有化，地塊的轉(zhuǎn)讓使用主要以自由的市場(chǎng)行為為主，因此政府對(duì)企業(yè)產(chǎn)業(yè)用地不會(huì)采取直接干預(yù)。但也不排除政府會(huì)從稅收、就業(yè)等其他方面進(jìn)行一定的鼓勵(lì)與幫助。
在亞洲國(guó)家，例如新加坡等在產(chǎn)業(yè)用地方面，政府會(huì)有一些政策上的干預(yù)行為。以新加坡為例，新加坡是一
國(guó)外在強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)用地方面有哪些政策值得借鑒？4月6日，記者采訪多位專家了解到，新加坡就是一個(gè)很好的例子，其差別化的
土地政策、對(duì)企業(yè)用地過程中的微觀管理等都是非常值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)。
據(jù)深圳市職業(yè)技術(shù)學(xué)院
房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)鄧志旺介紹，在歐美等國(guó)，
土地都是私有化，地塊的轉(zhuǎn)讓使用主要以自由的市場(chǎng)行為為主，因此政府對(duì)企業(yè)產(chǎn)業(yè)用地不會(huì)采取直接干預(yù)。但也不排除政府會(huì)從稅收、就業(yè)等其他方面進(jìn)行一定的鼓勵(lì)與幫助。
在亞洲國(guó)家，例如新加坡等在產(chǎn)業(yè)用地方面，政府會(huì)有一些政策上的干預(yù)行為。以新加坡為例，新加坡是一個(gè)島國(guó)，陸地面積約720平方公里，其中140多平方公里由圍海造地而成，人口密度約7500人/平方公里。新加坡工業(yè)高度融合研發(fā)設(shè)計(jì)，以先進(jìn)制造業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥等創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)為主，
工業(yè)用地容積率都在2以上，商業(yè)園中也允許無污染的高新技術(shù)工業(yè)生產(chǎn)和科技研發(fā)等多功能混合使用，
土地利用高度節(jié)約集約。
而新加坡采取的差別化土地政策，就主要集中在產(chǎn)業(yè)差別化政策方面，具體表現(xiàn)為土地供應(yīng)政策和土地價(jià)格及稅費(fèi)政策。產(chǎn)業(yè)用地的供給方式有兩種，即
土地出租和
廠房出租。土地出租期通常為30年，到期后可以再租用30年。廠房出租是指由政府統(tǒng)一建設(shè)一至多層規(guī)范廠房，依照現(xiàn)實(shí)情況出租給企業(yè)，時(shí)間最長(zhǎng)為60年，到期后由政府無償收回。不論是土地出租還是廠房出租，每隔幾年都要變動(dòng)一次租金。另外，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)工具限定
土地用途：在土地利用方式產(chǎn)生變動(dòng)時(shí)，政府對(duì)使用者的增值收益征收較高額度的增值稅，大大地減少了
土地增值的利益；實(shí)施差別化地租，對(duì)于鼓勵(lì)發(fā)展的項(xiàng)目，采用較低的租金，對(duì)于限制發(fā)展的項(xiàng)目，其租金則較高。
鄧志旺認(rèn)為，這些產(chǎn)業(yè)差別化政策的實(shí)施，既有效地節(jié)省了土地，又預(yù)留產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的空間，具有借鑒價(jià)值。
“另外，我國(guó)對(duì)企業(yè)用地過程的管理相對(duì)薄弱，導(dǎo)致囤地、炒地、閑置浪費(fèi)的情況時(shí)有發(fā)生。這方面也可參考新加坡的做法，加強(qiáng)微觀管理?！编囍就硎荆录悠挛⒂^管理主要體現(xiàn)在三個(gè)方面。首先，是嚴(yán)格企業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)。所有企業(yè)應(yīng)入駐園區(qū)，對(duì)園區(qū)進(jìn)行精細(xì)規(guī)劃，只有符合規(guī)劃要求的企業(yè)，才可以入駐。這樣有利于產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，提高土地產(chǎn)出效益。其次，加強(qiáng)用途監(jiān)管和管控。新加坡對(duì)土地用途轉(zhuǎn)換征收發(fā)展稅，稅收比例達(dá)土地增值收益的70%以上，大大降低了囤地、炒地的可能。最后，則是建立企業(yè)退出機(jī)制。對(duì)達(dá)不到用地要求的企業(yè)，強(qiáng)制其退出；對(duì)達(dá)到約定的要求，但效益不佳的企業(yè)，與相關(guān)部門協(xié)商后允許自愿退出。
深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，在強(qiáng)化企業(yè)產(chǎn)業(yè)用地方面，新加坡等國(guó)政府對(duì)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向十分明確，針對(duì)產(chǎn)業(yè)用地政府還會(huì)出臺(tái)有關(guān)清單，明確規(guī)定一塊土地有哪些企業(yè)可以競(jìng)爭(zhēng)，并且這種競(jìng)爭(zhēng)采取完全自由的競(jìng)爭(zhēng)方式，非常公平。
宋丁認(rèn)為，深圳作為人口密集的大城市，還可借鑒國(guó)外一些國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，在有限的空間基礎(chǔ)上合理節(jié)約利用土地，提高土地的利用效率，并注意平衡經(jīng)濟(jì)與生態(tài)的發(fā)展軸，在
土地開發(fā)的過程中顧全到環(huán)境保護(hù)與生態(tài)保護(hù)。另在法治方面，應(yīng)完善用地法規(guī)，提高違法違建成本，做到有法可依。
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