你知道嗎，重慶這個近郊區(qū)正將土地杠桿玩到極致
聚土網(wǎng) 2016-12-31 14:14
摘要：
川渝之外的很多朋友可能完全沒有聽過這個地方，銅梁地處渝西，是重慶近郊轄區(qū)。此次活動不是參觀當(dāng)?shù)爻墙?，也不是參觀工業(yè)或新農(nóng)村，而是純旅游。但有意思的是，銅梁區(qū)的旅游資源原本有限，沒有世界自然或文化遺產(chǎn)，尚也沒有5A級景區(qū)。
重慶的三個世界遺產(chǎn)分別是：大足石刻（大足區(qū)）、武隆喀斯特地貌（武隆區(qū)）、金佛山（南川區(qū)）。還有白鶴梁題刻（涪陵區(qū)）和釣魚城遺址（合川區(qū)）已在2012年被我國文物局列入《中國世界文化遺產(chǎn)預(yù)備名單》，不出意外，也會入選世界遺產(chǎn)；
重慶的7個5A級景區(qū)分別是：
川渝之外的很多朋友可能完全沒有聽過這個地方，銅梁地處渝西，是重慶近郊轄區(qū)。此次活動不是參觀當(dāng)?shù)爻墙?，也不是參觀工業(yè)或新農(nóng)村，而是純旅游。但有意思的是，銅梁區(qū)的旅游資源原本有限，沒有世界自然或文化遺產(chǎn)，尚也沒有5A級景區(qū)。
重慶的三個世界遺產(chǎn)分別是：大足石刻（大足區(qū)）、武隆喀斯特地貌（武隆區(qū)）、金佛山（南川區(qū)）。還有白鶴梁題刻（涪陵區(qū)）和釣魚城遺址（合川區(qū)）已在2012年被我國文物局列入《中國世界文化遺產(chǎn)預(yù)備名單》，不出意外，也會入選世界遺產(chǎn)；
重慶的7個5A級景區(qū)分別是：大足石刻、巫山小三峽-小小三峽、武隆喀斯特旅游區(qū)（天生三橋·仙女山·芙蓉洞）、酉陽桃花源、萬盛黑山谷、南川金佛山、江津四面山
而銅梁區(qū)目前最高級別的2個景區(qū)為4A級，分別是安居古城、黃桷門奇彩夢園，另外還有3A級景區(qū)2個、2A級景區(qū)6個，以及若干數(shù)不清的農(nóng)旅項目。
如果只是從景區(qū)級別上看，銅梁旅游似乎沒有什么值得稱道的地方。但深入了解后發(fā)現(xiàn)一片有趣的“杠桿世界”。
壹、資本的杠桿：資本下鄉(xiāng)讓銅梁文旅、農(nóng)旅發(fā)生天翻地覆變化
冬日的重慶太陽不多，陰天為主，很多時候還小雨綿綿，霧氣時而濃重，時而薄薄一層，這個城市的街道和鄉(xiāng)村常年有種如夢如幻的感覺。
此次銅梁行的第一站黃桷門奇彩夢園背后本來是巴岳山，但因為濃厚的霧氣，照片里我們什么看不到。這正好是銅梁旅游、農(nóng)旅背后有更深故事的隱喻。
3年之前，重慶市銅梁區(qū)除了早已有的銅梁博物館、邱少云紀(jì)念館外，沒有任何A級景區(qū)。即便是目前銅梁最高級別的2個4A級景區(qū)安居古城、黃桷門奇彩夢園，也是最近2年才評上。在此之前，安居是國家歷史文化名鎮(zhèn)，但大規(guī)模的旅游開發(fā)并沒有進(jìn)行。
銅梁最早的文旅業(yè)意識開始于1999年，那一年，中華第一龍舞銅梁龍代表重慶市再次登上天安門廣場的大典，效果很好。然后彼時尚未撤縣設(shè)區(qū)的銅梁，于第二年公元2000年，中國三千年一遇的千禧龍年，經(jīng)文化部批準(zhǔn)，舉行了“重慶·中國銅梁龍燈藝術(shù)節(jié)”，并開始了銅梁龍溫泉的開發(fā)。
銅梁文旅起個大早，此后并沒有乘勢而上，錯過了中國經(jīng)濟(jì)騰飛的黃金十年。一晃近十年過去，2008年，銅梁龍再次登上北京奧運會的開幕式暖場壓軸演出，終于開掛。
不同于2000年政府主導(dǎo)的旅游節(jié)會，2008年之后，銅梁農(nóng)旅、文旅進(jìn)入資本時代，特別是民資的力量驚人。
對于一個旅游自然資源稟賦一般的地方來說，銅梁文旅開啟開掛模式的第一件事情是大量的資本下鄉(xiāng)。有趣的是，這些資本一開始并非主要搞文旅、農(nóng)旅，而是種菜、種水果、藥材。和同一時期重慶所有郊區(qū)、郊縣一樣，銅梁農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)入快車道，接著銅梁成為重慶四大菜籃子。
隨著時間的推移和資本對農(nóng)業(yè)、農(nóng)旅認(rèn)識的深入，大量的資本從種菜、種樹搖身一變種花、種草、搞采摘農(nóng)業(yè)、種草莓、種火龍果、種獼猴桃、搞農(nóng)家樂……
再有錢的老板直接搞大型鄉(xiāng)村旅游景區(qū)，黃桷門奇彩夢園（4A景區(qū)）、西部桂花博覽園（3A景區(qū)）、愛蓮湖濕地公園（2A景區(qū)）、沙心玫瑰園（2A景區(qū)）、天香牡丹園（2A景區(qū)）、金梅印象（2A景區(qū)）、新陸有機(jī)農(nóng)場、中華龍源·避幽谷（即將開園）、跑馬場（即將開業(yè)）等應(yīng)運而生。
除了這些成建制的景區(qū)，實際還有很多規(guī)模小一些，或者形態(tài)有別的農(nóng)旅項目。
銅梁這些項目的模式說起來都很簡單，企業(yè)從農(nóng)民手上承包土地，土地流轉(zhuǎn)有很多方式，承包的方式不改變我國農(nóng)村根本的家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，在制度上不存在困境。除了少量建筑之外，這些項目根本還是算“農(nóng)業(yè)”，大農(nóng)業(yè)、精品農(nóng)業(yè)、花花草草、農(nóng)旅結(jié)合不改變土地性質(zhì)。
通過這一方式，農(nóng)民第一可以獲得穩(wěn)定的土地租金收入，還可以就近在這些鄉(xiāng)村旅游項目上班，增加收入；政府則只需要做好配套工作，因勢利導(dǎo)，通過各種上級項目爭取更多的農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)旅基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)指標(biāo)，幫助資本完善鄉(xiāng)村旅游配套；政府還通過稅收、營銷、旅游激勵制度等方面，為資本下鄉(xiāng)投資農(nóng)旅提供必要的支持。
政府利用政策鼓勵、基礎(chǔ)配套等杠桿，成功撬動大量的資本進(jìn)入農(nóng)村。目前，銅梁農(nóng)村土地已經(jīng)流轉(zhuǎn)了差不多一半。
貳、專業(yè)而合適的杠桿：網(wǎng)絡(luò)達(dá)人的力量有時候比千萬級的硬廣告還給力
最近幾年，銅梁舉行了數(shù)不清的旅游營銷活動。
2014年，重慶銅梁安居古城和平遙、閬中、徽州結(jié)成四大古城戰(zhàn)略聯(lián)盟，并喊出“中國第四大古城”名號。這很有意思，這把麗江、鳳凰放在哪兒？重慶銅梁的意思是，從古城的真實體量來說，而不是后來人工建造角度而言，安居古城應(yīng)該排中國第四。
和今年一樣，譬如去年夏天，全國各地的網(wǎng)絡(luò)大V銅梁行、知名媒體記者四大古城結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟一周年回訪。重慶銅梁籍音樂家劉雪庵（《何日君再來》、《長城謠》等的作者）誕辰110周年學(xué)術(shù)研討會、劉雪庵音樂節(jié)、2015國際旅游小姐中國總決賽……
銅梁的安居古城、巴岳山玄天湖度假區(qū)，瞄準(zhǔn)的目標(biāo)都是國家5A級風(fēng)景名勝區(qū)。但目前僅是4A級，如果在央視上做一個廣告，動輒千萬級。但說實話，就目前這個階段而言，意義似乎也還不大。一個景區(qū)沒有成為5A級景區(qū)之前，在央視做廣告幾乎就是浪費錢。
而舉行網(wǎng)絡(luò)達(dá)人銅梁行類似的活動，只需要幾十萬元的花費。這些達(dá)人粉絲動輒數(shù)萬，甚至十萬級，性價比實在是高。
來自北京的馬拉松達(dá)人、同名自媒體先生，因為在重慶有朋友，去過他重慶朋友家，看到當(dāng)?shù)剞r(nóng)村有資本進(jìn)入后的變化，瞬間覺得中國經(jīng)濟(jì)大有希望。
包括王小異先生在內(nèi)，這些達(dá)人通過朋友圈、微博，各自入駐的自媒體發(fā)表大量的圖片、文章，百萬級的傳播并不難。
對了，銅梁這些旅游營銷活動，通過招標(biāo)交給重慶商報來執(zhí)行。該報不僅在當(dāng)?shù)睾蛧鴥?nèi)具備一些能力，旗下全媒體矩陣和媒介關(guān)系網(wǎng)絡(luò)在重慶領(lǐng)先，營銷效果比一般的廣告、公關(guān)公司更強(qiáng)。專業(yè)的事交給專業(yè)的人來做，這叫會利用杠桿。
付出總會獲得回報，除了鄉(xiāng)村旅游獲得大進(jìn)步，銅梁文旅的重頭戲安居古城在政府平臺公司初步投入古城的修繕后，引進(jìn)大資本、專業(yè)資本。所謂打掃好客廳迎貴賓，是時候加杠桿了。合適的時候，加合適的杠桿。
2015年夏天，中國中鐵董事長李長進(jìn)先生帶隊來到重慶銅梁，實地考察銅梁文旅。隨后，2016年初重慶市銅梁區(qū)與中國中鐵集團(tuán)簽署安居古城旅游開發(fā)項目合作框架協(xié)議，百億級投資正式啟動。
安居古城，于全國還不算知名。但幾年之后，這個地方和平遙、閬中、徽州、鳳凰、麗江一樣聞名中外真不要奇怪。用對了杠桿，什么都有可能。
銅梁現(xiàn)任區(qū)委書j，在重慶酉陽縣任書j時，成功打造過酉陽桃花源5A級景區(qū)。
叁、天生的區(qū)位杠桿：背靠直轄市，只要努力成事不難
銅梁區(qū)天生旅游資源稟賦可以說根本不好，但最大的優(yōu)勢就是背靠著直轄市，而且離重慶主城區(qū)只有四五十公里。
以此次重慶銅梁達(dá)人行的重頭戲安居古城為例。古城位于銅梁區(qū)政府西北21公里車程位置，距重慶零公里起點朝天門廣場87公里車程，離成渝環(huán)線高速（G93）少云下道口只有4、5公里。
市郊鐵路壁銅線（實際就是地鐵，即重慶軌道交通一號線西延長線）已完成可研、環(huán)評，即將開工，軌交通達(dá)后，銅梁區(qū)位交通進(jìn)一步改善；渝遂高速銅梁-北碚區(qū)擴(kuò)能段也納入了重慶市十三五規(guī)劃，未來從銅梁區(qū)到兩江新區(qū)不再需要繞外環(huán)，到重慶江北國際機(jī)場只有50來公里。
實際上，之所以銅梁幾年之內(nèi)，大量的民間資本愿意進(jìn)入鄉(xiāng)村旅游領(lǐng)域，和區(qū)位不無關(guān)系。
另外，看得見的旅游資源雖然不夠好，但銅梁人文底蘊(yùn)還是有。重慶境內(nèi)可考的最早舊石器文明，距今兩萬年至三萬年的舊石器時代晚期，出現(xiàn)了“銅梁文化”（今重慶銅梁區(qū)）；歷來重視教育，古代騷人墨客就不多說，近現(xiàn)代歷史上黃埔軍校、中央航校均在銅梁辦過學(xué)；銅梁各式龍舞、火龍、水云龍等非物遺產(chǎn)，運營好了，都是很好的演藝產(chǎn)品。
安居古城那一夜本安排了刺激的銅梁火龍演出，因為下雨緣故沒有舉行。資本和杠桿的力量再強(qiáng)，也很難讓這一國家非物質(zhì)文化遺產(chǎn)進(jìn)入室內(nèi)演出。沒有了開闊、狂野，千度高溫的鐵水、精彩的煙火，剽悍的火龍漢子也就沒辦法施展開來。
這是此次“全球網(wǎng)絡(luò)達(dá)人銅梁行”的一大遺憾，希望有機(jī)會能夠補(bǔ)上。
回到正題，人富裕了之后，旅游、度假必然是生活的重要組成部分，大城市更是如此。所有這些因素交織在一起，撐起了資本對下鄉(xiāng)搞文旅前景的信心。
12月24日下午，在尚處于建設(shè)中的重慶銅梁中華龍源·避幽谷（重慶銅梁本地“土豪”投資）參觀時，問該景區(qū)相關(guān)人員，目前起碼投資數(shù)千萬了吧，你們老板不擔(dān)心收回成本難嗎？其回答，老板都不慌，慌啥！
一同參加此次活動的創(chuàng)始人孫不熟先生接著談到，“土豪”有錢了之后，可能都對文旅都有點追求。
如何用好直轄市區(qū)位優(yōu)勢這根杠桿，為農(nóng)旅發(fā)展創(chuàng)造更好條件，考驗銅梁旅游業(yè)的可持續(xù)性和前景。
肆、土地的杠桿：較規(guī)范踐行農(nóng)地流轉(zhuǎn)、地票交易，對農(nóng)民、農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、資本、政府都有利
每個國家都有各自的城鄉(xiāng)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、濕地、地質(zhì)公園、森林公園等規(guī)劃，為了國家乃至人類的前途，對國土功能進(jìn)行科學(xué)分區(qū)，這是應(yīng)該和必須的。
在不基本改變土地性質(zhì)的情況下，如何更好發(fā)展經(jīng)濟(jì)、改善環(huán)境、提高收入，最好的辦法就是精致農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游。
但沒有資本怎么搞精致農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游？中國農(nóng)村人均耕地少，小農(nóng)經(jīng)濟(jì)也不利于搞鄉(xiāng)村旅游。
老家來自江漢平原的自媒體大號“城市戰(zhàn)爭”創(chuàng)始人孫不熟先生，第一次到重慶，當(dāng)他看到渝西地區(qū)包括銅梁的地形就說，這不就是山地，農(nóng)業(yè)產(chǎn)量遠(yuǎn)不能和江漢平原等比。
事實上，渝西地區(qū)幾條東北西南向山脈之外，以平行峽谷為主，城鎮(zhèn)、農(nóng)村、耕地主要就分布在這些平行峽谷中間。這些平行峽谷內(nèi)基本是丘陵，從地理角度而言，并非真正的山地，這和渝東北、渝東北實際有本質(zhì)不同。
但這位自媒體大號的看法，至少也說明，渝西（銅梁等地）作為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的先天條件，確確實實不如平原。
“城市戰(zhàn)爭”創(chuàng)始人孫不熟先生敏銳地發(fā)現(xiàn)，在農(nóng)耕時代，這樣的地形條件無法和平原比富庶。比如自古成都平原比較富裕，而巴國重慶農(nóng)業(yè)則不及其發(fā)達(dá)。但在今天，這樣的地理形態(tài)，使重慶鄉(xiāng)下作為國家基本農(nóng)田的價值也就不那么大。所以，重慶成為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，成為我國唯一一個在全市（直轄市，省級行政單位）范圍內(nèi)較規(guī)范踐行農(nóng)地流轉(zhuǎn)、地票交易都頗有建樹的地方。
正是因為搞大農(nóng)業(yè)，包括銅梁在內(nèi)的重慶大部分地區(qū)價值不明顯，對基本耕地的嚴(yán)苛也就沒那么必要和嚴(yán)厲，順應(yīng)區(qū)位優(yōu)勢，把這些土地進(jìn)行更有價值的農(nóng)旅結(jié)合開發(fā)，成為一個較好的選擇。于是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)在重慶郊區(qū)得以大量展開。有了資本，有了成片的農(nóng)村土地，農(nóng)旅開發(fā)得以大量涌現(xiàn)。
在尊重農(nóng)民意愿的前提下，并不改變家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制現(xiàn)狀的土地流轉(zhuǎn)，成為撬動資本下鄉(xiāng)、農(nóng)旅發(fā)展的杠桿。
借此機(jī)會，順便談?wù)勚貞c的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗。
重慶通過地票制度，對農(nóng)村多余、廢棄，以及農(nóng)民進(jìn)城后無實際用途的宅基地、農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行復(fù)耕，再將建設(shè)土地指標(biāo)流轉(zhuǎn)進(jìn)入城鎮(zhèn)，擴(kuò)大城鎮(zhèn)工業(yè)及居住、商旅可用地，更是一根四兩撥千斤的杠桿。
1、如果農(nóng)民家位于鄉(xiāng)村的宅基地及房產(chǎn)，無法交易，無法進(jìn)入城鎮(zhèn)建設(shè)用地行列，那么他在鄉(xiāng)下的房子、土地永遠(yuǎn)無法獲得市場溢價收益。同樣是一塊地、同樣是房子，城市再破的房子、下面的土地都身家很高，這對農(nóng)民是不公平的。重慶則初步解決了這個問題。
通過地票交易，重慶農(nóng)民的鄉(xiāng)村建設(shè)用地可以賣到20萬元/畝左右。雖然這個價格和開發(fā)商拿地的價格差距很大，但試想，如果農(nóng)村集體建設(shè)用地?zé)o法流轉(zhuǎn)進(jìn)城鎮(zhèn)，農(nóng)民一分錢拿不到?；蛘弑徽魇辙r(nóng)民往往只能拿到幾萬塊，甚至有的地方低到2、3萬塊錢/畝。
對于一些所謂站在農(nóng)民利益角度，對“地票”、土地流轉(zhuǎn)說不的學(xué)者、官員，實在無法理解。農(nóng)民也想要獲得土地市場收益啊，不給機(jī)會、不開口子，農(nóng)民獲得財產(chǎn)性收入的機(jī)會都沒有。這算是為農(nóng)民著想嗎？
不給規(guī)范地票機(jī)會，那就只有征收，征收其實更暴力、野蠻，而且只有挨著城鎮(zhèn)的農(nóng)地才有資格被“賣”。重慶以全市（直轄市，相當(dāng)于省內(nèi)）為單位的地票交易，則解決了這個問題，再邊遠(yuǎn)的農(nóng)村也有機(jī)會。因為地票拍賣給全市用，特別重慶主城區(qū)用占了很高比例。那么，這些偏遠(yuǎn)的土地也就有機(jī)會“值錢”。
恰恰，越是偏遠(yuǎn)的農(nóng)民越愿意讓自己家的宅基地成為地票。因為，偏遠(yuǎn)往往代表貧窮、落后，意味著在鄉(xiāng)土社會無法解決就業(yè)，他或許早已進(jìn)城就業(yè)務(wù)工。在城市有了穩(wěn)定家庭、收入，荒廢在家老宅，則意味浪費、資產(chǎn)閑置。地票，讓這樣的房子有機(jī)會賣出較高價格，您說對此有意愿的農(nóng)民高興不；
2、通過地票拍賣，更多建設(shè)用地進(jìn)入城鎮(zhèn)，可用于建設(shè)的土地儲備大幅增加，重慶工業(yè)、居住、商旅等用地也就沒那么緊張，那么二級市場土地價格自然也就不那么貴。對開發(fā)商、工業(yè)企業(yè)來說，投資風(fēng)險也就更小、成本更低，對購房者來說房價更容易承受。
資本在城市投資工業(yè)、房地產(chǎn)賺了錢，也就更有錢投資鄉(xiāng)村旅游；
3、重慶每一塊通過地票交易的農(nóng)村集體建設(shè)用地，都進(jìn)行了復(fù)耕。很多人說復(fù)墾走形式，復(fù)墾土地作為農(nóng)地價值很低。抱歉，動動腦子，農(nóng)民當(dāng)初選址建自家房子，大多都是盡量占好地，因為農(nóng)民也都不傻。那么，不敢說這些復(fù)墾的地質(zhì)量多高，隨便種點蔬菜還是可以的吧。
城市建設(shè)速度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上重慶土地收儲的，大量拍賣了的地票進(jìn)入二級市場，實際需要幾年，甚至更久。而一個城鎮(zhèn)居民的用地面積，遠(yuǎn)小于一個農(nóng)民在家蓋房子、修曬壩的占地面積。所以，地票交易、復(fù)墾一整套程序下來，重慶這些年農(nóng)地面積實際可能還增加了；
4、當(dāng)然，如果重慶地票制度能夠更進(jìn)一步則更有價值。目前的地票拍賣絕大部分被重慶各投融資平臺收入囊中，所謂土地收儲，這決定了地票拍賣價格上限受控。而農(nóng)民或農(nóng)民集體如果可以直接和開發(fā)商交易，原址或異地進(jìn)行開發(fā)，既讓農(nóng)民享受到更多土地增值收益，又可以滿足開發(fā)商在一些環(huán)境好的農(nóng)村進(jìn)行更多農(nóng)旅、文旅開發(fā)的需求。
當(dāng)然，這涉及到更多法律問題，更涉及和政府的利益分配問題。目前，國內(nèi)有少量地方在做類似試點。重慶市銅梁區(qū)在發(fā)展農(nóng)旅、文旅過程中，如果這方面能有所突破，“小杠桿、大效果”會更顯著，資本下鄉(xiāng)的熱情可以被進(jìn)一步帶動。
