違章建筑是指在規(guī)劃區(qū)以外建設,違反《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》等相關法律法規(guī)的規(guī)定動工建造的房屋及設施。
在征收過程中,征收方為了達到高效率,低成本的拆遷目的,通常會將無證房或者證件不齊全的房屋全部認定為違法建筑,進而在最短時間內(nèi)迅速予以拆遷不補償,這對農(nóng)村的一些本來一開始就因其他原因沒有辦證件的被拆遷人來說,是極其不公平的,會嚴重損害他們的合法利益。
而根據(jù)上述規(guī)定可以看出,無證房并不直接等于違法建筑。將無證房或證件不齊全的房屋一律的劃歸為違法建筑,是缺乏法律依據(jù)的。被拆遷人是可以提起訴訟維權救濟的。
一般說來,在征地拆遷中,只有被認定為“違法建筑”的房屋,才不予補償。這規(guī)定在《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條:對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的,不予補償。集體土地上的農(nóng)村房屋拆遷也可參照該規(guī)定適用。
因此,征拆實踐中被認定為違法建筑后,被拆遷人很可能是拿不到補償或者有補償也是極低的。對此,我們首先需要明確什么是違法建筑。
下面4類無證房屋是可以獲得與普通房屋同等價位的補償?shù)模?/p>
一、1986年《土地管理法》實施之前建造的農(nóng)村房屋在農(nóng)村,本村集體成員享有申請和獲得宅基地,并在宅基地上建設房屋的權利,而我國的《土地管理法》是在1986年審議通過,1987年正式實施的,因此,1987年之前建造房屋的行為是沒有相關法律規(guī)定的,87年前建房的行為甚至不能被認定為違法占地,這樣的房屋更談不上違建了。
也就是指上個世紀五、六十年代,由于特殊的歷史原因,很多農(nóng)村房屋是沒有辦理相關證件的,但這部分房屋是合法的,征收拆遷時應得到全額補償。
二、2008年之前建造的擁有合法土地、使用權的房屋2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》開始實施,在此之后建設房屋必須獲得建設工程規(guī)劃許可證,但是在此之前,建設的房屋擁有合法土地使用權,例如擁有宅基地使用權證或者建設用地批準書等,相關機關又沒有下達處罰決定的,這種房屋不能輕易認定違建,即便認定了違建也不能不予補償。
三、獲得了部分規(guī)劃審批手續(xù)的房屋
很多農(nóng)村房屋是擁有部分審批手續(xù)的,例如擁有建設用地規(guī)劃許可證或者選址意見書,擁有這些文件的下一步其實就可以獲得建房許可證,這種欠缺建房許可證的行為其實是可以補救的,完全可以通過改正或者補辦手續(xù)的方式來獲得最后的房屋建設許可證或者不動產(chǎn)權證書,因此這樣的房屋不能隨便認定為違建而不予補償。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》65條的規(guī)定,應該給其改正或者限期改正的機會。
四、通過招商引資經(jīng)有權政府或職能部門同意興建的房屋從80年代尤其2000年以后,很多地方政府為了促進經(jīng)濟發(fā)展都成立了相關的招商局進行招商引資,并且提供很多優(yōu)惠政策,同意在土地上先建設房屋、廠房,后續(xù)再補辦手續(xù)。但是由于歷史原因,土地性質(zhì)存在一定問題,導致很多企業(yè)在辦理部分手續(xù)后發(fā)現(xiàn)后續(xù)手續(xù)無法辦理了,這種房屋一旦涉及到拆遷,在司法實踐中是不應該隨便認定為違建的,原因在于,既然政府通過招商引資的行為同意興建,那么房屋理應具有合法性,認定違建不僅會侵犯企業(yè)合法權益,還會影響政府公信力。