近年來，國家開放土地使用權(quán)抵押貸款，使其成為土地使用權(quán)擁有者最重要的一種融資手段。為了解決土地使用權(quán)抵押過程中存在的問題，進(jìn)一步規(guī)范抵押行為，切實(shí)保護(hù)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》等法律法規(guī)，現(xiàn)對辦理土地使用權(quán)抵押貸款手續(xù)作出如下規(guī)定：
一、有下列情形之一的，土地抵押登記不予登記。
1、違法建筑或非法占地；
2、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)有權(quán)屬爭議的；
3、未經(jīng)登記領(lǐng)取土地證書的；
4、依法查封、監(jiān)管、扣押或采取財(cái)產(chǎn)保全措施，以及以其他方式限制權(quán)利的；
5、已依法公告國家建設(shè)征用拆遷范圍內(nèi)的用地；
6、縣級以上人民政府依法收回的土地使用權(quán)；
7、房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)分離抵押、超值抵押、欺騙抵押；
8、土地所有權(quán)；
10、用于教育、醫(yī)療、市政公共基礎(chǔ)建設(shè)、公益事業(yè)的；
11、列為古文物保護(hù)的古建筑；
12、其他法律禁止的。
二、有下列情形之一的，應(yīng)按規(guī)定完善有關(guān)手續(xù)后，再予受理抵押登記申請。
1、共有的房地產(chǎn)，未經(jīng)共有權(quán)人書面同意的；
2、集體土地使用權(quán)抵押未經(jīng)土地所有者同意的；
3、出租的房地產(chǎn)未設(shè)定租賃期限并辦理租賃登記的；
4、鄉(xiāng)、村集體土地使用權(quán)單獨(dú)抵押；
5、國有土地使用權(quán)出讓金未繳清的；
6、征而未用一年的閑置土地未繳納閑置費(fèi)的；
7、土地現(xiàn)狀用途與登記用途不一致的；
8、抵押土地范圍超出登記范圍或抵押面積超出批準(zhǔn)面積；
9、未依法及時(shí)辦理變更登記的；
10、抵押到期未申請注銷續(xù)辦或告知處置方式的；
11、土地抵押合同必要事項(xiàng)不詳或權(quán)利和義務(wù)不明的。
三、土地使用權(quán)抵押登記需要提交以下材料：
1、土地抵押登記申請表；
2、國有土地使用證（復(fù)印件，原件備注后退回）；
3、抵押貸款合同（原件）；
4、土地抵押合同（原件）；
5、價(jià)評估報(bào)告（原件）；
6、經(jīng)年檢有效的單位營業(yè)執(zhí)照、法人代表身份證明或授權(quán)委托書；房地連同抵押的，應(yīng)提交《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)利證明書》、《房屋評估報(bào)告》（復(fù)印件，原件現(xiàn)場備查后退回）；集體土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)提交集體土地所有者同意抵押的證明和同意處分抵押財(cái)產(chǎn)涉及集體土地征為國有；抵押共同共用的土地使用權(quán)的，應(yīng)提交其他共同共有權(quán)利人的同意抵押的書面材料；國有或集體企業(yè)劃撥國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押時(shí)，需要供主管部門的批準(zhǔn)文件和職工代表大會(huì)同意的書面材料；合資、外企、有限公司、股份制企業(yè)和內(nèi)聯(lián)企業(yè)的土地使用權(quán)抵押的應(yīng)提交董事會(huì)同意且符合公司章程規(guī)定的書面材料；已出租的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)提交抵押人書面告知書和抵押權(quán)人同意抵押的書面材料；出讓土地使用權(quán)抵押的應(yīng)提供出讓合同，其中屬商品房開發(fā)用地抵押的，還需主管部門證明已達(dá)到規(guī)定投資額度的書面材料和出讓金繳清材料；單純以土地使用權(quán)抵押時(shí)，抵押人應(yīng)向抵押權(quán)人提供確保房地合一抵押的公證書或承諾書作為申請登記的實(shí)質(zhì)要件；多個(gè)債權(quán)存在時(shí)，應(yīng)提供擔(dān)保物權(quán)與債權(quán)價(jià)值比例相當(dāng)?shù)墓C書。
四、土地使用權(quán)的抵押合同期限及作為擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)時(shí)限有如下要求：
1、房地連同抵押時(shí)，土地使用權(quán)與房屋的所有權(quán)抵押合同期限應(yīng)相同，并與貸款主合同期限一致。
2、有經(jīng)營期限的企業(yè)抵押土地使用權(quán)，合同設(shè)定抵押期限不得超過經(jīng)營期限。
3、抵押通過有償方式出讓或作價(jià)入股、租賃、授權(quán)經(jīng)營取得的土地使用權(quán)抵押，終止期限不得超過土地使用權(quán)有償使用合同終止期限。
4、抵押期間，抵押人需要轉(zhuǎn)讓或出租土地使用權(quán)的，應(yīng)征得抵押權(quán)人書面同意，出租期限不得超過抵押期限。
5、抵押合同解除或終結(jié)的，雙方當(dāng)事人應(yīng)向原登記機(jī)關(guān)辦理注銷登記，原登記機(jī)關(guān)吊銷《土地他項(xiàng)權(quán)利證書》，并在《國有土地使用證》上記載。
6、抵押期限屆滿后，抵押人不能履行債務(wù)或未按抵押貸款合同規(guī)定履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng)在抵押期限屆滿后15日內(nèi)，向原登記機(jī)關(guān)書面告知申請?zhí)幹梅绞剑簩傺悠诨蚶m(xù)期抵押的，經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商同意，應(yīng)先辦理原抵押注銷登記手續(xù)，再重新履行抵押程序；屬直接處分抵押土地使用權(quán)的，進(jìn)入訴訟時(shí)效期，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)書面告知抵押人和當(dāng)事人，由法院裁定或由國土部門處置清償，在提供物權(quán)存續(xù)時(shí)效終結(jié)后（一般為自訴時(shí)效結(jié)束后2年內(nèi)）辦理注銷原土地抵押登記手續(xù)。
7、抵押合同履行終結(jié)，逾期不申請注銷登記的或按抵押合同不能履行債務(wù)且逾期不告知處置方式的，國土管理部門可依法直接辦理注銷登記手續(xù)，注銷《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》并將注銷結(jié)果告知當(dāng)事人及有關(guān)部門。
8、在擔(dān)保物權(quán)訴訟時(shí)效內(nèi)，以及在主債權(quán)訴訟時(shí)效結(jié)束后的2年存續(xù)時(shí)效內(nèi)，國土管理部門應(yīng)對抵押土地使用權(quán)采取保全措施并在土地證書和登記卡上載明。
五、從貸款清償?shù)陌踩钥紤]，可供抵押的價(jià)值載評估時(shí)應(yīng)根據(jù)抵押人對宗地實(shí)際擁有的權(quán)利進(jìn)行剝離和判斷，一般要扣除處置稅費(fèi)。
1、出讓土地使用權(quán)設(shè)立抵押，有效抵押擔(dān)保率不得超過評估地價(jià)總值的70％；同宗出讓土地使用權(quán)設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)時(shí)，其抵押擔(dān)保債務(wù)之和不得超過該宗地總地價(jià)的70％。
2、國有劃撥用地設(shè)立抵押，有效抵押擔(dān)保率不得超過評估地價(jià)總值扣除補(bǔ)交出讓金余額的70％，也即不得超過評估地價(jià)總值的45％。
3、集體土地使用權(quán)設(shè)立抵押，有效抵押擔(dān)保率不得超過評估地價(jià)總值扣除補(bǔ)交出讓金和征地購置費(fèi)用余額的70％，也即不得超過評估地價(jià)總值的30％。
4、以承擔(dān)拆遷安置為前提，通過出讓方式取得房地產(chǎn)開發(fā)的用地，可抵押率應(yīng)評估熟地價(jià)的70％。
5、房地產(chǎn)連同抵押，土地評估時(shí)，應(yīng)根據(jù)抵押人提供的房屋評估報(bào)告，一般在地價(jià)內(nèi)涵中扣除房屋評估價(jià)格重復(fù)部分，防止超值無效抵押導(dǎo)致清償安全性糾紛。
6、對資信可靠、經(jīng)濟(jì)效益好、抵押物變現(xiàn)率高的抵押人，抵押率可適當(dāng)提高，但最高不得超過80％。
六、在依法以國有土地使用權(quán)抵押的擔(dān)保糾紛案件中，債務(wù)履行期滿抵押權(quán)人未清償?shù)?，可根?jù)抵押合同規(guī)定委托國土部門通過拍賣方式變現(xiàn)受償；如果無法變現(xiàn)的，債務(wù)人又沒有其他可供清償?shù)呢?cái)產(chǎn)權(quán)，可申請人民法院參考地價(jià)評估結(jié)果將土地使用權(quán)折價(jià)，經(jīng)抵押權(quán)人同意，將折價(jià)后的土地使用權(quán)抵償給抵押權(quán)人；屬國有劃撥土地使用權(quán)的，裁定隨地上物同時(shí)轉(zhuǎn)移時(shí)，補(bǔ)辦出讓手續(xù)。有下列情形之一的，不列入清償范圍，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
1、房地產(chǎn)抵押合同簽定登記后，土地上新增的房屋（不需要辦理房屋他項(xiàng)權(quán)利變更登記）；
2、房屋抵押時(shí)，隨之抵押但不計(jì)入抵押擔(dān)保額度的土地使用權(quán)（需要進(jìn)行土地評估，屬國有劃撥土地的需核定補(bǔ)交出讓金，辦理土地抵押登記，須發(fā)《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》；
3、抵押人到期無法償還貸款的，拍賣、變更、折價(jià)的國有劃撥土地使用權(quán)價(jià)款中補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金（依據(jù)國土管理部門在抵押登記時(shí)確定的補(bǔ)發(fā)出讓金比例）；
4、抵押土地使用權(quán)折價(jià)拍賣后，其價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分（歸抵押人所有）。
七、土地使用權(quán)抵押，當(dāng)事人雙方應(yīng)簽定抵押合同，抵押合同應(yīng)具備以下主要條款，并在土地使用證、土地登記歸戶卡上注明：
1、雙方當(dāng)事人姓名（簽章）、地址；
2、抵押土地使用權(quán)的座落位置、面積、四至界線、土地使用權(quán)取得方式、土地用途、使用年限以及土地使用證、土地使用權(quán)出讓合同和主合同的編號(hào)；
3、抵押目的、期限以及他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定；
4、評估地價(jià)、最高抵押擔(dān)保額、抵押擔(dān)保率；
5、違約責(zé)任（含不能履行債務(wù)時(shí)標(biāo)的物的處分方式及糾紛處理；
6、雙方的權(quán)利和義務(wù)；
7、雙方認(rèn)為應(yīng)約定的其他事項(xiàng)。
劃撥土地使用權(quán)抵押合同還應(yīng)約定處分抵押土地使用權(quán)時(shí)，補(bǔ)交土地出讓金事宜；集體土地使用權(quán)抵押合同還須應(yīng)約定土地征用補(bǔ)辦和土地出讓事項(xiàng)。
土地抵押合同中不得約定：債務(wù)履行期屆滿，抵押權(quán)人尚未清償時(shí)，將抵押土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人。
土地使用權(quán)抵押合同與主合同存在著對應(yīng)關(guān)系，不得在抵押合同中出現(xiàn)與之不相關(guān)的內(nèi)容，不得出現(xiàn)用于抵押登記的主合同與實(shí)際放貸合同不一致的現(xiàn)象，也不得脫離主合同而簽定抵押合同或重新簽貸款合同發(fā)放貸款。
對于提前辦理好的抵押登記，為解決企業(yè)流動(dòng)資金不足，發(fā)放新貸款必須在主合同約定的期限內(nèi)，不得提前放貸，貸款合同簽約日期須在抵押合同簽約日之前或同日。
抵押登記起始期為抵押登記主要材料收件齊全時(shí)為登記日期。
抵押期間，抵押人因企業(yè)兼并、分立、更名、資產(chǎn)重組、改制、成立有限公司、改變用途、拆遷、出租和轉(zhuǎn)讓等新情況出現(xiàn)時(shí)，應(yīng)征得抵押權(quán)人書面同意。
（1）應(yīng)由新的企業(yè)或新的權(quán)利人繼續(xù)履行抵押合同；
（2）簽訂補(bǔ)充抵押合同；
（3）在抵押合同發(fā)生變更后
十五日內(nèi)在土地變更登記基礎(chǔ)上辦理抵押變更登記手續(xù)。
抵押合同解除或終止，抵押權(quán)人應(yīng)出示證明文件與抵押合同、《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》一起交抵押人，辦理注銷登記手續(xù)。
八、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，按行政方式操作的企業(yè)舊貸款，有的是多年沉淀的死帳、壞帳、呆帳，現(xiàn)在企業(yè)按市場方式運(yùn)作，應(yīng)由新設(shè)立的改制、改革企業(yè)繼承債務(wù)，債權(quán)人必須采取土地抵押的保全措施，按下列程序履行補(bǔ)辦土地抵押登記手續(xù)：
1、債務(wù)人和債權(quán)人協(xié)商；
2、職代會(huì)或董事會(huì)討論通過；
3、上級主管部門（特殊情況要報(bào)政府）批準(zhǔn)；
4、總債務(wù)情況公正；
5、債務(wù)人申請地價(jià)評估和出讓金解繳比例核定；
6、債權(quán)人對債務(wù)結(jié)構(gòu)和抵押擔(dān)保物權(quán)價(jià)值進(jìn)行法律有效性和處置可行性論證（由法律顧問簽署意見）；
7、當(dāng)事人對貸款主合同進(jìn)行變更完善；
8、簽訂土地使用權(quán)抵押合同；
9、申請土地抵押登記；
10、土地抵押登記審核頒發(fā)證書；
對于將發(fā)生的新抵押貸款，作為土地抵押權(quán)人的金融信貸部門應(yīng)加強(qiáng)對擔(dān)保物權(quán)的抵押可行性調(diào)研論證，注重分析房地產(chǎn)中介評估機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果，積極協(xié)調(diào)房產(chǎn)、地產(chǎn)兩個(gè)主管部門的預(yù)審意見，努力確保抵押的合法性、有效性，杜絕房地產(chǎn)分離抵押、重復(fù)抵押、超值抵押、欺騙抵押行為的發(fā)生。
