國土資源部2016《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》的通知-抵押權(quán)登記
聚土網(wǎng) 2016-09-06 13:35
摘要： 1 抵押權(quán)登記
1.1 首次登記
1.1.1 適用
在借貸、買賣等民事活動(dòng)中，自然人、法人或其他組織為保障其債權(quán)實(shí)現(xiàn)，依法設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的，可以由抵押人和抵押權(quán)人共同申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記。以建設(shè)用地使用權(quán)、海域使用權(quán)抵押的，該土地、海域上的建筑物、構(gòu)筑物一并抵押；以建筑物、構(gòu)筑物抵押的，該建筑物、構(gòu)筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)、海域使用權(quán)一并抵押。
1 為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)的占有，將該不動(dòng)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)一般抵押權(quán)首
1 抵押權(quán)登記
1.1 首次登記
1.1.1 適用
在借貸、買賣等民事活動(dòng)中，自然人、法人或其他組織為保障其債權(quán)實(shí)現(xiàn)，依法設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的，可以由抵押人和抵押權(quán)人共同申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記。以建設(shè)用地使用權(quán)、海域使用權(quán)抵押的，該土地、海域上的建筑物、構(gòu)筑物一并抵押；以建筑物、構(gòu)筑物抵押的，該建筑物、構(gòu)筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)、海域使用權(quán)一并抵押。
1 為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)的占有，將該不動(dòng)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)一般抵押權(quán)首次登記；
2 為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對(duì)一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保不動(dòng)產(chǎn)的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)最高額抵押權(quán)首次登記；
3 以正在建造的建筑物設(shè)定抵押的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)及在建建筑物抵押權(quán)首次登記。
1.1.2 抵押財(cái)產(chǎn)范圍
以下列財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押的，可以申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記：
1 建設(shè)用地使用權(quán)；
2 建筑物和其他土地附著物；
3 海域使用權(quán)；
4 以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得荒地等的土地承包經(jīng)營權(quán)；
5 正在建造的建筑物；
6 法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他不動(dòng)產(chǎn)。
1.1.3 不得辦理抵押登記的財(cái)產(chǎn)范圍
對(duì)于法律禁止抵押的下列財(cái)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記：
1 土地所有權(quán)、海域所有權(quán)；
2 耕地、宅基地等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；
3 學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；
4 所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的不動(dòng)產(chǎn)；
5 依法被查封的不動(dòng)產(chǎn)；
6 法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他不動(dòng)產(chǎn)。
1.1.4 申請(qǐng)主體
抵押權(quán)首次登記應(yīng)當(dāng)由抵押人和抵押權(quán)人共同申請(qǐng)。
1.1.5 申請(qǐng)材料
申請(qǐng)抵押權(quán)首次登記，提交的材料包括：
1 不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書；
2 申請(qǐng)人身份證明；
3 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。
4 主債權(quán)合同。最高額抵押的，應(yīng)當(dāng)提交一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生債權(quán)的合同或者其他登記原因文件等必要材料；
5 抵押合同。主債權(quán)合同中包含抵押條款的，可以不提交單獨(dú)的抵押合同書。最高額抵押的，應(yīng)當(dāng)提交最高額抵押合同。
6 下列情形還應(yīng)當(dāng)提交以下材料：
（1）同意將最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍的，應(yīng)當(dāng)提交已存在債權(quán)的合同以及當(dāng)事人同意將該債權(quán)納入最高額抵押權(quán)擔(dān)保范圍的書面材料；
?。?）在建建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
7 法律、行政法規(guī)以及《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的其他材料。
1.1.6 審查要點(diǎn)
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在審核過程中應(yīng)注意以下要點(diǎn)：
1 抵押財(cái)產(chǎn)是否已經(jīng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記；
2 抵押財(cái)產(chǎn)是否屬于法律、行政法規(guī)禁止抵押的不動(dòng)產(chǎn)；
3 抵押合同上記載的抵押人、抵押權(quán)人、被擔(dān)保主債權(quán)的數(shù)額或種類、擔(dān)保范圍、債務(wù)履行期限、抵押不動(dòng)產(chǎn)是否明確；最高額抵押權(quán)登記的，最高債權(quán)額限度、債權(quán)確定的期間是否明確；
4 申請(qǐng)人與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書或不動(dòng)產(chǎn)登記證明、主債權(quán)合同、抵押合同、最高額抵押合同等記載的主體是否一致；
5 在建建筑物抵押的，抵押財(cái)產(chǎn)不包括已經(jīng)辦理預(yù)告登記的預(yù)購商品房和已辦理預(yù)售合同登記備案的商品房；
6 在建建筑物抵押，應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看的，是否已實(shí)地查看；
7 有查封登記的，不予辦理抵押登記，但在商品房抵押預(yù)告登記后辦理的預(yù)查封登記，不影響商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)抵押權(quán)首次登記；
8 辦理抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)抵押權(quán)首次登記，抵押權(quán)人與抵押預(yù)告登記權(quán)利人是否一致；
9 同一不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)有多個(gè)抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)按照受理時(shí)間的先后順序依次辦理登記；
10 登記申請(qǐng)是否違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定；
11 本規(guī)范第4章要求的其他審查事項(xiàng)。
不存在本規(guī)范第4.8.2條不予登記情形的，記載不動(dòng)產(chǎn)登記簿后向抵押權(quán)人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證明。
1.2 變更登記
1.2.1 適用
已經(jīng)登記的抵押權(quán)，因下列情形發(fā)生變更的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)抵押權(quán)變更登記：
1 權(quán)利人姓名或者名稱、身份證明類型或者身份證明號(hào)碼發(fā)生變化的；
2 擔(dān)保范圍發(fā)生變化的；
3 抵押權(quán)順位發(fā)生變更的；
4 被擔(dān)保的主債權(quán)種類或者數(shù)額發(fā)生變化的；
5 債務(wù)履行期限發(fā)生變化的；
6 最高債權(quán)額發(fā)生變化的；
7 最高額抵押權(quán)債權(quán)確定的期間發(fā)生變化的；
8 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。
1.2.2 申請(qǐng)主體
申請(qǐng)抵押權(quán)變更登記，應(yīng)當(dāng)由抵押人和抵押權(quán)人共同申請(qǐng)。因抵押人或抵押權(quán)人姓名、名稱發(fā)生變化的，可由發(fā)生變化的當(dāng)事人單方申請(qǐng)；不動(dòng)產(chǎn)坐落、名稱發(fā)生變化的，可由抵押人單方申請(qǐng)。
1.2.3 申請(qǐng)材料
申請(qǐng)抵押權(quán)變更登記，提交的材料包括：
1 不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書；
2 申請(qǐng)人身份證明；
3 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和不動(dòng)產(chǎn)登記證明；
4 抵押權(quán)變更的材料，包括：
?。?）抵押權(quán)人或者抵押人姓名、名稱變更的，提交能夠證實(shí)其身份變更的材料；
（2）擔(dān)保范圍、抵押權(quán)順位、被擔(dān)保債權(quán)種類或者數(shù)額、債務(wù)履行期限、最高債權(quán)額、債權(quán)確定期間等發(fā)生變更的，提交抵押人與抵押權(quán)人約定相關(guān)變更內(nèi)容的協(xié)議；
5 因抵押權(quán)順位、被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額、最高債權(quán)額、擔(dān)保范圍、債務(wù)履行期限發(fā)生變更等，對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響的，還應(yīng)當(dāng)提交其他抵押權(quán)人的書面同意文件和身份證明文件；
6 法律、行政法規(guī)以及《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的其他材料。
1.2.4 審查要點(diǎn)
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在審核過程中應(yīng)注意以下要點(diǎn)：
1 申請(qǐng)變更登記的抵押權(quán)是否已經(jīng)登記；
2 抵押權(quán)變更的材料是否齊全、有效；
3 申請(qǐng)變更的事項(xiàng)與變更登記文件記載的變更事實(shí)是否一致；
4 抵押權(quán)變更影響其他抵押權(quán)人利益的，是否已經(jīng)其他抵押權(quán)人書面同意；
5 本規(guī)范第4章要求的其他審查事項(xiàng)。
不存在本規(guī)范第4.8.2條不予登記情形的，將登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。
1.3 轉(zhuǎn)移登記
1.3.1 適用
因主債權(quán)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)確定前，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓部分債權(quán)的，除當(dāng)事人另有約定外，不得辦理最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。債權(quán)人轉(zhuǎn)讓部分債權(quán)，當(dāng)事人約定最高額抵押權(quán)隨同部分債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)分別申請(qǐng)下列登記：
1 當(dāng)事人約定原抵押權(quán)人與受讓人共同享有最高額抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記和最高額抵押權(quán)變更登記；
2 當(dāng)事人約定受讓人享有一般抵押權(quán)、原抵押權(quán)人就扣減已轉(zhuǎn)移的債權(quán)數(shù)額后繼續(xù)享有最高額抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)一并申請(qǐng)一般抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記和最高額抵押權(quán)變更登記；
3 當(dāng)事人約定原抵押權(quán)人不再享有最高額抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)一并申請(qǐng)最高額抵押權(quán)確定登記和一般抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
1.3.2 申請(qǐng)主體
抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當(dāng)由不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的抵押權(quán)人和債權(quán)受讓人共同申請(qǐng)。
1.3.3 申請(qǐng)材料
申請(qǐng)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記，提交的材料包括：
1 不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書；
2 申請(qǐng)人身份證明；
3 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和不動(dòng)產(chǎn)登記證明；
4 抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的材料，包括：
?。?）申請(qǐng)一般抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交被擔(dān)保主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議；
（2）申請(qǐng)最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交部分債權(quán)轉(zhuǎn)移的材料、當(dāng)事人約定最高額抵押權(quán)隨同部分債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移的材料；
?。?）債權(quán)人已經(jīng)通知債務(wù)人的材料。
5 法律、行政法規(guī)以及《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的其他材料。
1.3.4 審查要點(diǎn)
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在審核過程中應(yīng)注意以下要點(diǎn)：
1 申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的抵押權(quán)是否已經(jīng)登記；
2 申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的材料是否齊全、有效；
3 申請(qǐng)轉(zhuǎn)移的抵押權(quán)與抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)材料的記載是否一致；
4 本規(guī)范第4章要求的其他審查事項(xiàng)。
不存在本規(guī)范第4.8.2條不予登記情形的，將登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并向權(quán)利人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證明。
1.4 注銷登記
1.4.1 適用
已經(jīng)登記的抵押權(quán)，發(fā)生下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)抵押權(quán)注銷登記：
1 主債權(quán)消滅的；
2 抵押權(quán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的；
3 抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)的；
4 因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書致使抵押權(quán)消滅的；
5 法律、行政法規(guī)規(guī)定抵押權(quán)消滅的其他情形。
1.4.2 申請(qǐng)主體
不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的抵押權(quán)人與抵押人可以共同申請(qǐng)抵押權(quán)的注銷登記。
債權(quán)消滅或抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)的，抵押權(quán)人可以單方申請(qǐng)抵押權(quán)的注銷登記。
人民法院、仲裁委員會(huì)生效法律文書確認(rèn)抵押權(quán)消滅的，抵押人等當(dāng)事人可以單方申請(qǐng)抵押權(quán)的注銷登記。
1.4.3 申請(qǐng)材料
申請(qǐng)抵押權(quán)注銷登記，提交的材料包括：
1 不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書；
2 申請(qǐng)人身份證明；
3 抵押權(quán)消滅的材料；
4 抵押權(quán)人與抵押人共同申請(qǐng)注銷登記的，提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和不動(dòng)產(chǎn)登記證明；抵押權(quán)人單方申請(qǐng)注銷登記的，提交不動(dòng)產(chǎn)登記證明；抵押人等當(dāng)事人單方申請(qǐng)注銷登記的，提交證實(shí)抵押權(quán)已消滅的人民法院、仲裁委員會(huì)作出的生效法律文書；
5 法律、行政法規(guī)以及《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的其他材料。
1.4.4 審查要點(diǎn)
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在審核過程中應(yīng)注意以下要點(diǎn)：
1 申請(qǐng)注銷的抵押權(quán)是否已經(jīng)登記；
2 申請(qǐng)抵押權(quán)注銷登記的材料是否齊全、有效；
3 申請(qǐng)注銷的抵押權(quán)與抵押權(quán)注銷登記申請(qǐng)材料的記載是否一致；
4 本規(guī)范第4章要求的其他審查事項(xiàng)。
不存在本規(guī)范第4.8.2條不予登記情形的，將登記事項(xiàng)以及不動(dòng)產(chǎn)登記證明收回、作廢等內(nèi)容記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。
