共享農(nóng)莊作為鄉(xiāng)村振興的重要抓手，也與城鄉(xiāng)融合、產(chǎn)業(yè)融合相關(guān)，解決的也是生產(chǎn)、生態(tài)、生活問(wèn)題。與鄉(xiāng)村振興一樣，需要城里的資本、和人才與鄉(xiāng)村的土地、勞動(dòng)力融合，鄉(xiāng)村的宅基地和土地需要共享。在這種情況下，土地的確是牛鼻子。當(dāng)下的鄉(xiāng)村和農(nóng)民拿什么與城里人的資本交換？只有土地，而當(dāng)下的土地是資源，并非資本，三權(quán)分置能否從根本上解決土地資源變資本問(wèn)題？需要在實(shí)踐中探索。
一、拿地來(lái)源
如何獲得土地，在我們國(guó)家有兩種方式：
一種是從政府拿地，從政府拿地的有這么幾種：一是建設(shè)用地，要招牌掛的，拿過(guò)來(lái)以后搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，70年的產(chǎn)權(quán)；二是產(chǎn)業(yè)用地，包括工業(yè)、旅游，也包括很多的新業(yè)態(tài)；三是公共設(shè)施用地，分兩類：一類是基礎(chǔ)設(shè)施，修路。還一類是建醫(yī)院、學(xué)校。很多人想搞劃撥，我建議最好不要拿，地上建的東西是沒(méi)有價(jià)值的，土地是劃撥的，將來(lái)想退出、轉(zhuǎn)讓是很困難的。
還有一種是從農(nóng)民手里拿地。耕地、集體建設(shè)用地、宅基地、四荒地、林地、灘涂河谷地。農(nóng)村可用的資源有什么？一是資源性的資產(chǎn)，包括土地、灘地、草原、山地、森林、荒地等等；二是經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，就是所謂的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的財(cái)產(chǎn)、設(shè)施、廠房土地；三是非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，就是現(xiàn)在在農(nóng)村里面的比如說(shuō)學(xué)校、醫(yī)院、村委會(huì)等等，他們所占的地和住房設(shè)施是非經(jīng)營(yíng)性的。
二、用地新政策
現(xiàn)在政策在突破的過(guò)程中，農(nóng)村的土地三權(quán)分制改革，就是現(xiàn)有的耕地分成三部分，一部分叫所有權(quán)，一部分叫承包權(quán)，另外一部分叫經(jīng)營(yíng)權(quán)，這個(gè)分?jǐn)偟膬r(jià)值非常的大。
宅基地和征地制度，這兩個(gè)也要有重大的變革。這幾項(xiàng)改革如果全部完成或者說(shuō)推進(jìn)之后，將為城市資本下鄉(xiāng)，搞共享農(nóng)莊提供一個(gè)堅(jiān)實(shí)的法律基礎(chǔ)。
改革的方向：資源性資產(chǎn)，確權(quán)資本化、市場(chǎng)化交易流轉(zhuǎn)、可貸款抵押。買的是經(jīng)營(yíng)權(quán)，不是所有權(quán)，所有權(quán)依然是集體的。
大體上三大類對(duì)于共享農(nóng)莊特別有效的政策：第一個(gè)，農(nóng)村3P的模式，以及國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合6部委提出的農(nóng)村三產(chǎn)的示范園區(qū)；第二個(gè)是農(nóng)村土地改革的七個(gè)政策，包括試點(diǎn)的內(nèi)容；第三類政策是有關(guān)扶貧的政策，國(guó)家提出把一二三體制政策拿出來(lái)，一定要有支持和優(yōu)惠的政策。
三、“共享農(nóng)莊”規(guī)劃用地存在哪些誤區(qū)
1、無(wú)址可選也硬要選
有時(shí)候，土地并不像普通商品，有充分的選擇空間。在選址的過(guò)程中，土地往往獨(dú)此一家，讓你別無(wú)其他選擇。例如，家鄉(xiāng)有限的土地資源，而作為開(kāi)發(fā)者，又急切的想去做，以至于無(wú)址可選的時(shí)候也要去選。這種選址方式最終效果不理想，可想而知。
2、有地就先拿下再說(shuō)
休閑農(nóng)業(yè)作為一個(gè)舶來(lái)詞，許多人對(duì)此并沒(méi)有深刻的見(jiàn)解。許多人拿地心切，在沒(méi)有做好充分的休閑農(nóng)業(yè)規(guī)劃前，就匆匆決定，先拿下再說(shuō)，到手之后再去為它量身定做合適的衣服。至于效果如何，恐怕只能聽(tīng)天由命了，做好了是一塊肥肉，做不好只會(huì)成為燙手的山芋。
3、跟著感覺(jué)走
做休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目不能跟著感覺(jué)走，而是要有一雙犀利的慧眼，慧眼是要對(duì)所選之地的價(jià)值有準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)，了解土地如何開(kāi)發(fā)與利用，還要對(duì)未來(lái)的發(fā)展有遠(yuǎn)見(jiàn)，尤其是目標(biāo)客戶及將來(lái)市場(chǎng)情況的判斷，還要有項(xiàng)目與市場(chǎng)的對(duì)接手段。唯有具備這些，才不至于陷入誤區(qū)。
四、解決“共享農(nóng)莊”用地問(wèn)題的4種新方式
1、“土地銀行”
在完成農(nóng)村土地確權(quán)工作的地區(qū)，可采用“土地銀行”的方式，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地指標(biāo)的自由流轉(zhuǎn)、質(zhì)押和融資。這對(duì)于農(nóng)戶獲取啟動(dòng)資金自營(yíng)個(gè)體旅游項(xiàng)目和專業(yè)企業(yè)規(guī)?；@取土地用于開(kāi)發(fā)大型旅游項(xiàng)目而言都具有現(xiàn)實(shí)意義。
2、以土地股份為基礎(chǔ)建立合作社
有條件的農(nóng)村集體可以建立合作社，農(nóng)戶以承包的土地入股，進(jìn)行股份合作。這樣可以使土地集中經(jīng)營(yíng)、高效經(jīng)營(yíng)、形成規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。
這種方式，管理制度嚴(yán)格，管理方法科學(xué)，對(duì)加強(qiáng)休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游領(lǐng)域的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力，保障發(fā)展成果切實(shí)惠及本地有著極大的促進(jìn)作用。
3、使用廢棄宅基地或園地
城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，令大量農(nóng)民進(jìn)城買房，農(nóng)村房屋閑置，田地疏于管理。實(shí)際上，在新農(nóng)村集中居住后，閑置下來(lái)的村莊農(nóng)舍、廢棄林園等恰好是休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的良好發(fā)展空間。
對(duì)這些農(nóng)村集體土地進(jìn)行指標(biāo)整理和農(nóng)林復(fù)墾，并根據(jù)旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)需求合理配置建設(shè)用地指標(biāo)，有助于提高休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的招商效率與質(zhì)量。
4、土地租賃、置換或入股聯(lián)營(yíng)
對(duì)經(jīng)濟(jì)效益不理想的集體用地，可采取土地置換、租賃、入股聯(lián)營(yíng)等方式，統(tǒng)籌盤活這些存量集體土地。一方面可以解決旅游開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要遷移部分農(nóng)戶的住宅、承包地的問(wèn)題；另一方面可以充分發(fā)揮土地使用價(jià)值，集約化發(fā)展，便于個(gè)人或企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。
總而言之，“共享農(nóng)莊”的概念藍(lán)圖勾畫得很美好，但是對(duì)于想嘗試的朋友們來(lái)說(shuō)，還是需要綜合多方面因素考慮清楚，再做拿地準(zhǔn)備。
