容積率是什么

土地容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi),房屋的總建筑面積與總地面積的比值,分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種.通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率,即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值.容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低,也反映了地價(jià)水平的差異.

在《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 GB 50180-93(2002年版)》中的定義:

建筑面積毛密度也稱容積率,是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積(萬m?/hm?)或以居住區(qū)總建筑面積(萬㎡)與居住區(qū)用地(萬㎡)的比值表示.

計(jì)算方法

一、容積率的內(nèi)涵及其特性

容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi),房屋的總建筑面積與宗地面積的比值,分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種.通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率,即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值.容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低,也反映了地價(jià)水平的差異.因此,容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo),也是從微觀上影響地價(jià)最重要的因素.容積率具有如下特性:

(一)容積率表達(dá)的是具體"宗地"內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量.宗地是地籍管理的基本單元,是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地,其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等.容積率只有在指"宗地"容積率的情況下,才能反映土地的具體利用強(qiáng)度,宗地間才具有可比性.

(二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系.建筑密度是指在具體"宗地"內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比.當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同,且對單個(gè)房屋來說各層建筑面積相等時(shí),三者之間的關(guān)系可表示為:R=C·H,此種情況下,建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系.

(三)容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平.人們購買土地使用權(quán)的目的是為了對土地進(jìn)行開發(fā),建設(shè)房屋.

房屋的單方開發(fā)成本=房屋單方造價(jià)+樓面地價(jià)+稅+費(fèi)樓面地價(jià)=宗地總價(jià)/宗地內(nèi)允許總建筑面積=土地單價(jià)/容積率規(guī)劃建筑面積=土地面積×容積率容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積

因此,樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低.

(四)容積率存在客觀上的最合理值.在一般情況下,提高容積率可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大,會帶來建筑環(huán)境的劣化,降低使用的舒適度.為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào),城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值.

土地拍賣和容積率

《建設(shè)用地容積率管理辦法》:以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的,在國有土地使用權(quán)出讓前,城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃,提出容積率等規(guī)劃條件,作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分.

容積率在設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)在不同城市有不同的差異.

土地拍賣中會限制容積率,算是一種行政方式去控制城市規(guī)劃,從某方面說這個(gè)也限制了開發(fā)商的利益和產(chǎn)品.

對于開發(fā)商而言,同條件、同規(guī)模的土地下,容積率越高,可開發(fā)的建筑面積越高,產(chǎn)品和定價(jià)相同的情況下,利潤和收益越高.