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青島小產權房政策

　　小產權房政策《關于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》明確規(guī)定，“對于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經法定征收程序將農民集體土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業(yè)建設、城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地、農民住宅或‘小產權房’等違法用地，不得登記發(fā)證。對于不依法依規(guī)進行土地確權登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴重后果的，嚴肅追究有關人員責任”。

目

錄

    　　1 ? 小產權房政策


    　　小產權房政策《關于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》明確規(guī)定，“對于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經法定征收程序將農民集體土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業(yè)建設、城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地、農民住宅或‘小產權房’等違法用地，不得登記發(fā)證。對于不依法依規(guī)進行土地確權登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴重后果的，嚴肅追究有關人員責任”。

    　　小產權房政策根據我國《土地管理法》的規(guī)定，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只享有使用權，村民將房屋賣給本村以外人員的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續(xù)。

    　　2 ? 青島小產權房現(xiàn)狀


    　　青島小產權房政策一直處于不明朗的情況，目前還是有不少人表示冒風險也考慮買青島小產權房，青島市最大的小產權房小區(qū)是李滄區(qū)河南莊小區(qū)，一共有5000套小產權房，入住率超過95% ，有7成住戶都是外地人。2009年的時候，小區(qū)房價在3000元左右，如今價格已經漲到了6000元左右。10年來這些區(qū)域的小產權房價格普遍翻番。鮮為人知的是，青島有專業(yè)投資客買賣小產權房，無法貸款、不受限購、一次性付款，需找村委簽字蓋章，還得交6%的“過戶費”。是否轉正，順利過戶都是個未知數。

    　　小產權房政策由此可見，小產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的，加上其產權不完整，購買小產權房很可能會引發(fā)后續(xù)的一系列問題和風險。

    　　3 ? 小產權房政策小產權房產權區(qū)分


    　　小產權房政策國家發(fā)產權證的叫“大產權房”，國家不發(fā)產權證的叫“小產權房”。大、小產權房的爭議不在房屋所有權，而是土地使用權。對小產權的解釋主要有3種：

    　　1. 是針對發(fā)展商的產權而言，將發(fā)展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發(fā)展商一個產權分割來的。

    　　2. 是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房。

    　　3. 是按產權證的發(fā)證機關來區(qū)分的，國家發(fā)產權證的叫大產權，國家不發(fā)產權證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產權，又被稱為鄉(xiāng)產權，鄉(xiāng)產權并不構成真正法律意義上的產權。

    　　小產權房政策前兩個解釋的小產權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金即可自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三個解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議，拿不到真正法律意義上的產權證。性質分類

    　　小產權房政策“小產權房”的性質有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民不能購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的房子。

    　　4 ? 小產權房購買風險


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    　　“小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：

    　　對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。

    　　對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。

    　　對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

    　　（二）政策風險

    　　購買在建小產權房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉(xiāng)產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。

    　　購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。

    　　（三）房產轉讓

    　　“小產權房”拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。

    　　根據《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。

    　　（四）監(jiān)管缺位

    　　鄉(xiāng)產權房屋的開發(fā)建設沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發(fā)單位的資質沒有，房屋質量和房屋售后保修難以保證。

    　　5 ? 青島小產權房政策（一）


    　　1.青島小產權房政策指出，小產權房治理工作關系到我國城鎮(zhèn)化建設的成敗，在大量農戶涌入城市的背景下，如何滿足其基本的住房需求是一個嚴峻問題。青島小產權房政策有助于改善城市住房的社會價值已得到多數人承認，因此對其治理工作也要分而治之，做到合法、合理、更合情。

    　　2.對于新建小產權房應嚴格控制，依法排查，從用地審批到建設、銷售等多環(huán)節(jié)入手，防止土地資源的浪費。而對于已經被住戶持有的小產權房，治理更需智慧。藍皮書建議，自留地上的農村房屋（須符合安全和居住使用要求）同城市房屋一樣可以自由買賣或出租，非自留地上的農村房屋不能買賣或出租，只能自用。

    　　3.同時，應允許城鎮(zhèn)居民到農村購買或租賃自留地上符合安全和居住使用要求的房屋。專家學者主張將小產權房納入經濟適用房或者保障房體系，建議在符合土地用途和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，使大部分小產權房合法化、規(guī)范化，以促進城鎮(zhèn)化和房地產市場的健康發(fā)展。

    　　6 ? 青島小產權房政策（二）


    　　1.青島小產權房政策指出，青島歷史遺留違建處理終于邁出決定性一步，12個社區(qū)1個街道被敲定為試點區(qū)域。2014年4月1日，《〈青島市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定〉試點實施辦法》正式實施。

    　　2.全市12個社區(qū)和1個街道作為首期選取的試點，將開展為期一年的歷史遺留違法建筑分類處理試點工作。據統(tǒng)計，試點區(qū)域內已申報的歷史遺留違法建筑（含非原村民所建住宅類）總計21831棟，它們將成為青島歷史遺留違建處理的首批對象。？

    　　7 ? 青島小產權房降價出售


    　　青島民間的房產調查公司普遍認為，青島的小產權房是從1998年取消福利分房后于2001年出現(xiàn)，經過了兩三年發(fā)展，2003年到2004年是小產權房建設的高峰期。由于土地需要層層審批，小產權房在青島的數量并不多。“青島小產權房的比例很低，主要集中在嶗山、李滄、城陽?！?，目前青島市的小產權房不超過5萬套，占青島市房屋總量的比例還不到1%。

    　　青島小產權房交易量曾火爆一時

    　　2008年到2009年，青島市的小產權房經歷了一個火爆的交易過程，成交量出現(xiàn)過一個小高峰，當時小產權房房價大都是周邊商品房的一半，比如李滄區(qū)的房價每平方米6000多元，而小產權房只賣3000元，房價的快速上漲凸顯了小產權房的價格優(yōu)勢，這在當時吸引了不少的購房者。

    　　伴隨著前些年的房價上漲，以東姜社區(qū)的臨海園小區(qū)為例，小產權房的價格從2003年的每平方米3000元，漲到了去年的6000元，看到漲價，一些職業(yè)炒家陸續(xù)出售小產權房。現(xiàn)在，東姜社區(qū)周圍的大產權房子價格已經到了1萬元，而小產權房的價格兩年沒有漲價。“因為四姜舊村改造，一些房主覺得房子還要升值，惜售心理很強，去年賣掉了數十套，今年只有十多套房子待售，到現(xiàn)在只成交了一兩套?！鼻空f，一些外地房主前段時間詢問過她，也擔心小產權房會被清理掉。

    　　四類人成購買主力

    　　購買小產權房的群體主要有四大類，有參加工作不久的青年群體，買房子是為了過渡一段時間，還有一些是職業(yè)炒房客，有城區(qū)市民，也有當地的村民，他們往往一次性購買很多套，然后捂一段時間就賣掉。業(yè)內人士介紹說，還有不少市區(qū)退休人員，在兒女結婚后，騰出了原先的房子來當婚房，老兩口搬到嶗山村里找處房子養(yǎng)老。最后一類是一些外地有錢人也喜歡嶗山的小產權房，為了旅游度假來的。

    　　交易量越來越少

    　　2004年和2005年時，小產權房的交易價格每平方米只有一兩千元，而普通商品房的價格卻已達到三四千元，價格足足差了一半。“小產權房交易相對靈活，多數情況下，都是購買者和社區(qū)或居民私人交易，沒有必要通過中介，省了不少中介費。”受去年房地產交易大環(huán)境的影響，小產權房的價格有所降低，再加上一些國家政策的影響，小產權房的交易現(xiàn)在是越來越少。

    　　購買小產權房不受法律保護

    　　青島市國土資源局的工作人員說，目前青島市關于小產權房的政策自始至終沒有變過，嚴格按照國家法律法規(guī)執(zhí)行，購買小產權房，不受法律保護。房管部門不會給此類房屋發(fā)證，更不允許上市交易。

    　　今年2月27日， 青島市國土資源部、中央農村工作領導小組辦公室、財政部、農業(yè)部在《關于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》明確：“城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地、農民住宅或小產權房等違法用地，不得登記發(fā)證?！蹦壳埃鲄^(qū)市正在著手制定具體實施方案，計劃在今年10月前完成農村集體土地所有權登記發(fā)證工作；2013年10月前完成宅基地使用權確權登記發(fā)證工作。


    　　小產權房買賣最新政策一：所有在建及在售小產權房必須全部停建和停售；

    　　小產權房買賣最新政策二：將以地方為主體組織摸底，對小產權房現(xiàn)狀進行普查；

    　　小產權房買賣最新政策三：責成領導小組研究小產權房問題，拿出相關處理意見和辦法。

    　　小產權房買賣最新政策四：小產權房擁有者只有使用權，不能做貸款，不能轉讓，更不能享受國家大產權房子的待遇。