1 ? 兩部委叫停小產(chǎn)權(quán)房通知全文
關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知
各省、自治區(qū)、直轄市國土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門：
為全面正確地貫徹落實(shí)黨的十八屆三中全會(huì)《決定》，堅(jiān)決遏制最近一些地方出現(xiàn)的違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”問題，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)緊急通知如下：
1.1 ? 一、正確認(rèn)識(shí)“小產(chǎn)權(quán)房”問題的危害性和嚴(yán)重性
建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”，嚴(yán)重違反土地和城鄉(xiāng)建設(shè)管理法律法規(guī)，不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護(hù)紅線，擾亂了土地市場和房地產(chǎn)市場秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的健康發(fā)展，建設(shè)、銷售和購買“小產(chǎn)權(quán)房”均不受法律保護(hù)。要全面、正確地領(lǐng)會(huì)十八屆三中全會(huì)關(guān)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場等改革措施，堅(jiān)持依法依規(guī)，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制制度，嚴(yán)守耕地紅線，堅(jiān)決遏制在建、在售“小產(chǎn)權(quán)房”行為。
1.2 ? 二、堅(jiān)決查處“小產(chǎn)權(quán)房”在建、在售行為
近年來，國務(wù)院有關(guān)部門多次重申農(nóng)村集體土地不得用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住房和“小產(chǎn)權(quán)房”。2012年8月8日，國土資源部辦公廳 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳專門下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的通知》（國土資電發(fā)〔2012〕98號(hào)），各級(jí)國土資源和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要按照通知要求，對(duì)在建、在售的“小產(chǎn)權(quán)房”堅(jiān)決叫停，嚴(yán)肅查處，對(duì)頂風(fēng)違法建設(shè)、銷售，造成惡劣影響的“小產(chǎn)權(quán)房”案件，要公開曝光，掛牌督辦，嚴(yán)肅查處，堅(jiān)決拆除一批，教育一片，發(fā)揮警示和震懾作用。
1.3 ? 三、切實(shí)履行好監(jiān)督管理職責(zé)
各級(jí)國土資源和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要在地方人民政府的領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真履行職責(zé)，及時(shí)采取有力措施，切實(shí)加強(qiáng)監(jiān)管，做到令行禁止。一要對(duì)違法建設(shè)、銷售的“小產(chǎn)權(quán)房”開展一次集中排查摸底，結(jié)合實(shí)際研究提出分類處理的意見，并將結(jié)果報(bào)兩部。二要對(duì)違規(guī)為“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目辦理建設(shè)規(guī)劃許可、發(fā)放施工許可證、發(fā)放銷售許可證、辦理土地登記和房屋所有權(quán)登記手續(xù)的，要嚴(yán)肅處理，該追究責(zé)任的一定要追究責(zé)任。對(duì)監(jiān)管不力、失職瀆職的，要嚴(yán)厲問責(zé)。三要加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)。準(zhǔn)確理解、全面宣傳和貫徹落實(shí)好十八屆三中全會(huì)精神，正確引導(dǎo)輿論，向社會(huì)警示購買“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)維護(hù)人民群眾合法權(quán)益。
2 ? 兩部委叫停小產(chǎn)權(quán)房解讀
2013年11月22日，國土部和住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》（以下簡稱《通知》），要求各地堅(jiān)決遏制最近一些地方出現(xiàn)的違法建設(shè)、違法銷售“小產(chǎn)權(quán)房”問題。
浙江大學(xué)公共政策研究院研究員楊遴杰指出，“該《通知》與此前發(fā)布的有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的政策基本要求是一樣的，但當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房再度升溫，此時(shí)再次發(fā)文是為了表明當(dāng)前態(tài)度?！?/span>
借機(jī)炒作
“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，沒有繳納土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用，也就沒有土地證等證件。然而，近段時(shí)間以來，有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房可能轉(zhuǎn)正的猜想，讓“缺證少保障”的小產(chǎn)權(quán)房火了一把。十八屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（下稱《決定》）提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。此前，一份由國務(wù)院發(fā)展研究中心公布的“383方案”中提到：“對(duì)已經(jīng)形成的“小產(chǎn)權(quán)房”按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入，有條件轉(zhuǎn)正?！痹谶@種情況下，多地二手市場“聞聲而動(dòng)”。據(jù)報(bào)道，北京最大的“小產(chǎn)權(quán)房”集中地太玉園小區(qū)，10天內(nèi)房價(jià)每平方米上漲了將近1000元。
“這是一種誤讀?！眹敛肯嚓P(guān)人士對(duì)媒體表示，《決定》中有關(guān)同等入市、同權(quán)同價(jià)的表述，不能簡單地把它理解成，農(nóng)村的地要變成城市的地，想怎么用就怎么用。
中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄也表示，不少房地產(chǎn)中介以及開發(fā)商都借此來炒作。但實(shí)際上，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格并沒有出現(xiàn)特別領(lǐng)先市場的表現(xiàn)。
“千萬別買，讓小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，想都別想，三中全會(huì)也沒說小產(chǎn)權(quán)房可以入市?！比A遠(yuǎn)董事長任志強(qiáng)近日就公開怒斥小產(chǎn)權(quán)房的違法性，認(rèn)為允許其入市就跟讓其他違法犯罪合法化一樣。
緊急降溫
面對(duì)炒作風(fēng)潮，官方再也“坐不住”了。
《通知》強(qiáng)調(diào)，建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”，嚴(yán)重違反土地和城鄉(xiāng)建設(shè)管理法律法規(guī)，不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護(hù)紅線，擾亂了土地市場和房地產(chǎn)市場秩序。建設(shè)、銷售和購買“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律保護(hù)，影響了新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)健康發(fā)展。要堅(jiān)持依法依規(guī)，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制制度，嚴(yán)守耕地紅線，堅(jiān)決遏制在建、在售“小產(chǎn)權(quán)房”行為?！锻ㄖ吠瑫r(shí)要求，地方國土和住建部門對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”開展一次集中排查摸底，結(jié)合實(shí)際研究提出分類處理意見。
在浙江大學(xué)公共政策研究院研究員楊遴杰看來，“該《通知》與此前發(fā)布的有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的政策基本要求是一樣的，但當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房再度升溫，此時(shí)再次發(fā)文是為了表明當(dāng)前態(tài)度。”早在1999年，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中就已明確規(guī)定：農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售。
“轉(zhuǎn)正”無期
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國“小產(chǎn)權(quán)房”的總量或已超過70億平方米，如果按每套100平方米來計(jì)算的話，相當(dāng)于有7000萬套小產(chǎn)權(quán)房。目前看來，小產(chǎn)權(quán)房違法是現(xiàn)實(shí)法律中毋庸置疑的事實(shí)，但此次兩部委針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房下發(fā)的通知中，僅對(duì)在建、在售的小產(chǎn)權(quán)房堅(jiān)決叫停。那么，對(duì)于已建、已售小產(chǎn)權(quán)房該如何處置？
北京市國土局副局長李軍對(duì)媒體透露，去年開始，北京開展的清理小產(chǎn)權(quán)房的工作，基本原則就是要杜絕新生，逐步地處理遺留問題。針對(duì)已建已售的“小產(chǎn)權(quán)房”，李軍表示，這一遺留問題目前也正在進(jìn)行處理，將選擇個(gè)別區(qū)域進(jìn)行試點(diǎn)，目前試點(diǎn)方案正在研究制定中，但北京從未考慮讓小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正。
“小產(chǎn)權(quán)房的處理肯定會(huì)是一個(gè)長期緩慢的過程，不可能在短時(shí)間內(nèi)解決。”薛建雄告訴記者，小產(chǎn)權(quán)房問題應(yīng)該在社保與土地掛鉤制度、集體土地與國有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度完善后解決，具體來說，其一是給失地農(nóng)民（小產(chǎn)權(quán)房占用的土地）社保和就業(yè)，然后將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)成大產(chǎn)權(quán)；其二是拿同等面積的城市建設(shè)用地來換，比如一些工業(yè)用地多出來，轉(zhuǎn)成農(nóng)民耕地，然后把小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)成大產(chǎn)權(quán)房。
薛建雄直言，上述兩個(gè)方法，對(duì)政府來說成本都非常大。這就意味著需要向小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主征收較高的土地出讓金，而小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主也并不一定會(huì)同意。我國小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模之龐大，給處置增加了不小的難度。
3 ? 兩部委叫停小產(chǎn)權(quán)房分析
據(jù)國土資源部消息，11月22日，國土資源部辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳聯(lián)合發(fā)出緊急通知，要求各省級(jí)國土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門全面、正確領(lǐng)會(huì)黨的十八屆三中全會(huì)關(guān)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場等改革措施，堅(jiān)決遏制最近一些地方出現(xiàn)的違法建設(shè)、違法銷售“小產(chǎn)權(quán)房”問題。
通知指出，建設(shè)、銷售和購買“小產(chǎn)權(quán)房”均不受法律保護(hù)。建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”，嚴(yán)重違反土地和城鄉(xiāng)建設(shè)管理法律法規(guī)，不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，沖擊耕地保護(hù)紅線，擾亂土地市場和房地產(chǎn)市場秩序，損害群眾利益，影響了新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的健康發(fā)展。
通知強(qiáng)調(diào)，對(duì)在建、在售的“小產(chǎn)權(quán)房”，要堅(jiān)決叫停，嚴(yán)肅查處，對(duì)頂風(fēng)違法建設(shè)、銷售，造成惡劣影響的“小產(chǎn)權(quán)房”案件，要公開曝光，掛牌督辦，嚴(yán)肅查處，堅(jiān)決拆除一批、教育一片，發(fā)揮警示和震懾作用。
兩部委強(qiáng)調(diào)，對(duì)違規(guī)為“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目辦理建設(shè)規(guī)劃許可、發(fā)放施工許可證、發(fā)放銷售許可證、辦理土地登記和房屋所有權(quán)登記手續(xù)的，要嚴(yán)肅處理，該追究責(zé)任的一定要追究責(zé)任，對(duì)監(jiān)管不力、失職瀆職的要嚴(yán)厲問責(zé)。要向社會(huì)警示購買“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)維護(hù)人民群眾合法權(quán)益。
據(jù)介紹，兩部門還要求各地開展一次集中排查摸底，結(jié)合實(shí)際研究提出分類處理的意見，并將結(jié)果報(bào)兩部門。
剛剛結(jié)束的十八屆三中全會(huì)強(qiáng)調(diào)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。部分人士認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房存在轉(zhuǎn)正的可能，并引發(fā)部分區(qū)域購買小產(chǎn)權(quán)房的熱潮。分析認(rèn)為，兩部委的上述表態(tài)，正是針對(duì)這種情況。
我國小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模龐大，部分小區(qū)已成規(guī)模，給處置增加了不少難度。當(dāng)前對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的處置，尚無有效的統(tǒng)一方案。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來一段時(shí)間，我國對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的處理還將繼續(xù)遵照“嚴(yán)控新建”的原則。
三中全會(huì)后，市場有關(guān)“小產(chǎn)權(quán)房”能夠轉(zhuǎn)正的猜測或?qū)⒔Y(jié)束。11月22日，國土部和住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》（以下簡稱《通知》），要求堅(jiān)決查處“小產(chǎn)權(quán)房”在建、在售行為。
通知還要求，對(duì)頂風(fēng)違法建設(shè)、銷售，造成惡劣影響的“小產(chǎn)權(quán)房”案件，要公開曝光，掛牌督辦，嚴(yán)肅查處，堅(jiān)決拆除一批、教育一片，發(fā)揮警示和震懾作用。此前，小產(chǎn)權(quán)房市場在三中全會(huì)《決定》播發(fā)后迅速升溫。
“最近看到了市場上有些誤讀，所謂的同等入市、同地、同價(jià)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場并不意味著小產(chǎn)權(quán)房能夠轉(zhuǎn)正，”國土部相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示。
上述人士進(jìn)一步介紹，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場前提是對(duì)用途管制和是否符合土地利用規(guī)劃，也就是說，“小產(chǎn)權(quán)房（的合規(guī)性）和是否是集體土地性質(zhì)，并不直接相關(guān)?！?/span>
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)表示，此次表態(tài)并未提出具體的小產(chǎn)權(quán)房解決辦法，更像是起一個(gè)穩(wěn)定預(yù)期、（短期）解釋的作用。在其看來，小產(chǎn)權(quán)房的解決，需要建立在不動(dòng)產(chǎn)登記、農(nóng)地流轉(zhuǎn)等一系列的配套改革框架下，不可能一蹴而就。
通知亦要求，各地開展一次集中排查摸底，結(jié)合實(shí)際研究提出分類處理的意見，并將結(jié)果報(bào)兩部門。
上述國土部相關(guān)人士表述，排查摸底除了要遏制最近一些地方出現(xiàn)的違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”問題，也要對(duì)當(dāng)?shù)氐男‘a(chǎn)權(quán)房數(shù)量、位置、違法違規(guī)原因進(jìn)行梳理并列出分類處理的辦法。
直擊“轉(zhuǎn)正”預(yù)期
2013年4月，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者走訪太玉園時(shí)，當(dāng)時(shí)太玉園對(duì)外的報(bào)價(jià)是每平方米6000-7000元。但是到11月中旬，該小區(qū)對(duì)外報(bào)的均價(jià)為8000-9000每平米。
一位小區(qū)中介介紹，“中央已經(jīng)明確小產(chǎn)權(quán)房能夠轉(zhuǎn)正了，現(xiàn)在不買以后漲得更快?！?上述中介說，很多業(yè)主也因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正預(yù)期，開始囤著不賣了。
在中介人員口中，用以證明“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正的方案主要來源兩個(gè)方面：一是國務(wù)院發(fā)展研究中心公布的“383方案”：一是《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股。
除了北京之外，深圳、廣州、南京、鄭州等多地的小產(chǎn)權(quán)房市場均傳出類似消息。近日中央亦有官員開始強(qiáng)調(diào)土地用途管制仍是統(tǒng)一土地市場的重要前提。
“這是一種誤讀”，國土部相關(guān)人士介紹，三中全會(huì)有關(guān)同等入市、同權(quán)同價(jià)的表述，不能簡單的把它理解成，農(nóng)村的地要變成城市的地，想怎么用就怎么用。
因此，本次《通知》重申，小產(chǎn)權(quán)房嚴(yán)重違反土地和城鄉(xiāng)建設(shè)管理法律法規(guī)，不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護(hù)紅線，擾亂了土地市場和房地產(chǎn)市場秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的健康發(fā)展。
“轉(zhuǎn)正”還是解決方案？
值得一提的是，針對(duì)已售已建小產(chǎn)權(quán)房的處理，緊急《通知》并未明示?！锻ㄖ芬螅鞯亻_展一次集中排查摸底，結(jié)合實(shí)際研究提出分類處理的意見，并將結(jié)果報(bào)兩部門。
“所謂的排查摸底，”上述國土部相關(guān)人士表述，除了要遏制最近一些地方出現(xiàn)的違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”問題，也要對(duì)當(dāng)?shù)氐男‘a(chǎn)權(quán)房數(shù)量、位置、違法違規(guī)原因進(jìn)行梳理并列出分類處理的辦法。
“該辦法也將作為兩部委以后制定小產(chǎn)權(quán)房解決思路，提供借鑒，”上述人士如是介紹。
記者采訪了解，早在2012年，國土部就篩選小產(chǎn)權(quán)房處理的試點(diǎn)城市，北京為試點(diǎn)城市之一。
北京市國土局副局長李軍透露，去年開始，北京開展的清理小產(chǎn)權(quán)房的工作，基本原則就是要杜絕新生，逐步地處理遺留問題。
針對(duì)已建已售的“小產(chǎn)權(quán)房”，李軍表示，這一遺留問題目前也正在進(jìn)行處理。李軍透露，將選擇個(gè)別區(qū)域進(jìn)行試點(diǎn)，目前試點(diǎn)方案正在研究制定中，但北京從未考慮讓小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌表述，小產(chǎn)權(quán)房的解決是一個(gè)長期的過程，難度也是可想而知。首先，只有符合規(guī)劃的、沒有影響城市整體布局的小產(chǎn)權(quán)房，在符合規(guī)定的流轉(zhuǎn)，才能謀求“合法”定位；其次，轉(zhuǎn)正后如何平衡各方利益，怎么補(bǔ)繳土地出讓金也是不小的難題。
●在建、在售“小產(chǎn)權(quán)房”堅(jiān)決叫停，嚴(yán)肅查處
●對(duì)違規(guī)為“小產(chǎn)權(quán)房”補(bǔ)辦手續(xù)的嚴(yán)肅處理
●對(duì)頂風(fēng)違建的“小產(chǎn)權(quán)房”掛牌督辦，堅(jiān)決拆除
國土資源部辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳22日聯(lián)合發(fā)出緊急通知，要求各省區(qū)市國土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門全面、正確領(lǐng)會(huì)黨的十八屆三中全會(huì)關(guān)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場等改革措施，堅(jiān)持依法依規(guī)，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制制度，嚴(yán)守耕地紅線，堅(jiān)決遏制在建、在售“小產(chǎn)權(quán)房”行為。
通知指出，建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”，嚴(yán)重違反土地和城鄉(xiāng)建設(shè)管理法律法規(guī)，不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護(hù)紅線，擾亂了土地市場和房地產(chǎn)市場秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的健康發(fā)展，建設(shè)、銷售和購買“小產(chǎn)權(quán)房”均不受法律保護(hù)。
近年來，國務(wù)院有關(guān)部門多次重申農(nóng)村集體土地不得用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住房和“小產(chǎn)權(quán)房”。通知強(qiáng)調(diào)，對(duì)在建、在售的“小產(chǎn)權(quán)房”要堅(jiān)決叫停，嚴(yán)肅查處，對(duì)頂風(fēng)違法建設(shè)、銷售，造成惡劣影響的“小產(chǎn)權(quán)房”案件，要公開曝光，掛牌督辦，嚴(yán)肅查處，堅(jiān)決拆除一批，教育一片，發(fā)揮警示和震懾作用。
通知要求，各地對(duì)違規(guī)為“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目辦理建設(shè)規(guī)劃許可、發(fā)放施工許可證、發(fā)放銷售許可證、辦理土地登記和房屋所有權(quán)登記手續(xù)的，要嚴(yán)肅處理，該追究責(zé)任的一定要追究責(zé)任。對(duì)監(jiān)管不力、失職瀆職的，要嚴(yán)厲問責(zé)。要向社會(huì)警示購買“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)維護(hù)人民群眾合法權(quán)益。同時(shí)，還要對(duì)違法建設(shè)、銷售的“小產(chǎn)權(quán)房”開展一次集中排查摸底，結(jié)合實(shí)際研究提出分類處理的意見，并將結(jié)果報(bào)兩部。
就在新一輪土地改革即將拉開帷幕之時(shí)，相關(guān)部門再次表達(dá)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的零容忍。
11月22日，國土資源部辦公廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳聯(lián)合發(fā)布關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知。通知指出，建設(shè)、銷售和購買“小產(chǎn)權(quán)房”均不受法律保護(hù)。
與此同時(shí)，《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》等一系列相關(guān)土地權(quán)限的法律法規(guī)也正在密集修訂當(dāng)中。
其中，已經(jīng)基本制定完成的是《農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償條例》、《集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)意見》和《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》，預(yù)計(jì)在今明兩年內(nèi)這些新的政策措施將正式頒布。
中央此前公布的《全面深化改革若干重大問題的決定》（下稱《決定》）只是提出了土地改革方向。相關(guān)土地專家表示，現(xiàn)在相關(guān)部門遵循的基本原則是“先立后破”，先推動(dòng)完成《物權(quán)法》、《土地管理法》等相關(guān)土地法律法規(guī)的修改，然后才能真正開展城鄉(xiāng)同地同權(quán)同價(jià)的改革。
據(jù)上述專家估計(jì)，要在“十三五”乃至更長的時(shí)間內(nèi)，才能基本完成對(duì)現(xiàn)有土地法律法規(guī)的完善修改，相應(yīng)地，全國范圍內(nèi)的新一輪土地改革也會(huì)隨之延推。
修法
《物權(quán)法》規(guī)定，農(nóng)村耕地、農(nóng)民宅基地等集體所有的土地使用權(quán)不能抵押。以宅基地為例，城鎮(zhèn)居民購買的房屋具有完整產(chǎn)權(quán)，可以抵押、擔(dān)保、買賣，農(nóng)民自己在宅基地上合法建造的房屋卻不具有完整產(chǎn)權(quán)，不能抵押、擔(dān)保，也不能出售到本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外。
十八屆三中全會(huì)之后，中央在《決定》中明確，賦予農(nóng)民承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能，保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，這將使農(nóng)民擁有的土地權(quán)能更加完整和充分，也將有效緩解農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展中面臨的融資難問題。
目前國土部基本完成的《集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)意見》等政策中，對(duì)于農(nóng)村的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)都有嚴(yán)格的限制，遵循的原則是不突破現(xiàn)行土地利用政策、土地使用標(biāo)準(zhǔn)等法律法規(guī)的規(guī)定。這樣的做法在很多土地專家看來談不上創(chuàng)新。
事實(shí)上，國土部早在1999年至2002年期間，就在安徽蕪湖、江蘇蘇州、浙江湖州、廣東順德等地開展了包括宅基地在內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，但成效并不明顯。土地問題專家、原國家土地管理局規(guī)劃司副司長鄭振源認(rèn)為，國土部下一步計(jì)劃推進(jìn)的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，是在走回頭路，難以取得較大成效。
造成這一現(xiàn)象的原因，在國土部門看來，是缺乏上位法的支持，即推進(jìn)土地改革試點(diǎn)的同時(shí)，沒有輔以相關(guān)配套政策、以及《物權(quán)法》、《土地管理法》等法律法規(guī)中相關(guān)規(guī)定的修改。
因此，《決定》頒布之后，相關(guān)部門已經(jīng)在抓緊推動(dòng)修改《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《土地管理法》等，同時(shí)對(duì)于已經(jīng)成型的《集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)意見》、《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》進(jìn)一步完善，以期加快推進(jìn)建立統(tǒng)一建設(shè)用地市場的相關(guān)制度建設(shè)。
但期間，需要解決的部門利益和央地關(guān)系等問題仍有很多。以修訂《土地管理法》為例，從2008年被納入全國人大立法規(guī)劃至今已歷5年，遲遲未能完成。相關(guān)專家預(yù)計(jì)，需要到“十三五”乃至更長時(shí)間，才能完成《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》和《土地管理法》等法律法規(guī)的修改。
全面清查
由于近年來企業(yè)“囤地”、“圈地”、小產(chǎn)權(quán)房的占地問題日趨嚴(yán)重，國土部門每年都會(huì)開展聲勢浩大的違法違規(guī)土地清查行動(dòng)。
2012年，國土部曾在北京等地對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行重點(diǎn)“清理”，沒收了北京延慶的51棟小產(chǎn)權(quán)樓房，并查處了相關(guān)責(zé)任人。2013年初到現(xiàn)在，國土部一直將清查閑置土地作為全年的一項(xiàng)重點(diǎn)工作。
在近期國土部召開的會(huì)議中，相關(guān)負(fù)責(zé)人也明確表示，將要對(duì)現(xiàn)有違法違規(guī)城鄉(xiāng)建設(shè)用地展開全面清查并制定相關(guān)處理政策。
這必然牽涉到小產(chǎn)權(quán)房問題。相關(guān)專家對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，中央頒布《決定》之前，有關(guān)方面曾就小產(chǎn)權(quán)房政策改革問題征求國土部意見，國土部方面認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房是違法的，原因是與現(xiàn)存法律法規(guī)存在沖突。
此前，國務(wù)院政策研究中心在完成383方案過程中，也曾就其中相關(guān)小產(chǎn)權(quán)房等方面的問題征求國土部的意見，雙方未能達(dá)成一致。國研中心的建議是，對(duì)現(xiàn)存的“小產(chǎn)權(quán)房”采取分類處理、有條件合法化的措施，按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入，而國土部堅(jiān)持認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房是違法的。
對(duì)于未來相關(guān)小產(chǎn)房政策的走向，相關(guān)專家認(rèn)為，北京等地推進(jìn)集體土地確權(quán)登記方面動(dòng)作較快，現(xiàn)在確權(quán)登記發(fā)證已基本完成，下一步將接受國土部檢查驗(yàn)收，預(yù)計(jì)年底前能全面完成。而到2014年，北京市將開展集體建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)的確權(quán)工作，屆時(shí)將要面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題，中央關(guān)于小產(chǎn)房的政策處理或?qū)⒚骼省?/span>
