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詞條名：土地儲備貸款管理辦法詞條類別：土地百科上一條：長毛兔養(yǎng)殖前景下一條：大花蕙蘭的養(yǎng)殖方法

土地儲備貸款管理辦法

土地儲備貸款是銀行向土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的用于收購、整治土地，提升土地出讓價值的短期周轉(zhuǎn)貸款。其主要用途包括支付征地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、場地平整費(fèi)、繳納土地出讓金等。向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。

目

錄

　　1 ? 土地儲備貸款管理辦法

　　1.1 ? 第一章　總則

　　第一條 ?為保障我行土地儲備貸款業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展，規(guī)范貸款行為，防范貸款風(fēng)險，根據(jù)現(xiàn)行的《中華人民共和國土地管理法》、《土地儲備管理辦法》、《關(guān)于加強(qiáng)土地儲備與融資管理的通知》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條　本辦法所稱土地儲備貸款是指我行向負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)的機(jī)構(gòu)發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。

　　第三條　發(fā)放土地儲備貸款應(yīng)當(dāng)符合國家的法律、法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，遵循安全性、流動性和效益性的經(jīng)營原則。

　　1.2 ? 第二章　貸款對象、用途和種類

　　第四條　貸款對象。土地儲備貸款的貸款對象為經(jīng)地方人民政府批準(zhǔn)成立、受政府委托依法從事土地收購、整理及儲備等工作的獨(dú)立法人機(jī)構(gòu)，且被列入國土資源部土地儲備機(jī)構(gòu)名錄管理。

　　第五條　貸款用途。土地儲備貸款僅限于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)具體地塊的土地儲備項目前期開發(fā)、土地收儲等土地儲備業(yè)務(wù)。具體包括：

　?。ㄒ唬﹪写媪客恋亻_發(fā)。，即根據(jù)城市規(guī)劃，土地儲備機(jī)構(gòu)經(jīng)批準(zhǔn)對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的已使用或閑置的國有土地進(jìn)行統(tǒng)一的收購、收回、補(bǔ)償，并對地上建筑物和附屬物進(jìn)行拆除和土地平整及市政配套設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到施工建設(shè)條件，再進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的土地開發(fā)行為；。

　?。ǘ┬略龀鞘薪ㄔO(shè)用地開發(fā)，。即在符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計劃的條件下，土地儲備機(jī)構(gòu)經(jīng)授權(quán)對有權(quán)部門批準(zhǔn)征用的農(nóng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一征用、安置補(bǔ)償、土地平整及城市配套設(shè)施建設(shè)，再對這些新增的城市建設(shè)用地有償出讓或轉(zhuǎn)讓的土地開發(fā)行為。

　　第六條　貸款期限。土地儲備貸款最長期限不得超過5年。

　　1.3 ? 第三章　貸款條件及申請

　　第七條　貸款條件。申請土地儲備貸款，借款人應(yīng)具備以下條件：

　?。ㄒ唬┧诔鞘薪?jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，財政狀況良好；。

　?。ǘ氖峦恋厥召?、儲備、出讓等經(jīng)營活動符合國家和地方有關(guān)法律法規(guī)和政策，有較為完善的工作規(guī)章制度；。

　?。ㄈ┙?jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，具有企（事）業(yè)法人資格，取得企（事）業(yè)單位法人證書、企（事）業(yè)法人組織機(jī)構(gòu)代碼證，并辦理年檢手續(xù)，且被列入國土資源部土地儲備機(jī)構(gòu)名錄管理；。

　?。ㄋ模┰谖倚虚_立基本存款賬戶或一般存款賬戶；。

　?。ㄎ澹┏钟腥嗣胥y行核發(fā)并經(jīng)過年審的貸款卡；。

　?。o不良信用記錄；。

　?。ㄆ撸┴攧?wù)制度健全，資金運(yùn)作模式可行，資金運(yùn)行封閉，還貸資金落實；。

　?。ò耍┵J款擬投向的地塊為規(guī)劃用途為商品住宅、商業(yè)設(shè)施等的經(jīng)營性用地，地理位置優(yōu)越、具備開發(fā)建設(shè)條件，有較大增值潛力，具有良好的出讓前景，符合有關(guān)部門批準(zhǔn)的城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，并已列入當(dāng)?shù)卣哪甓韧恋貎溆媱?。涉及農(nóng)用地的貸款，應(yīng)具備合法的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)和征地手續(xù)，符合《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》的有關(guān)規(guī)定；。

　?。ň牛嵭匈J款擔(dān)保的，貸款擔(dān)保合法、有效、足值，符合中國我行貸款擔(dān)保的有關(guān)規(guī)定；。

　?。ㄊ┪倚幸蟮钠渌J款條件。

　　第八條　申請資料。土地儲備機(jī)構(gòu)申請土地開發(fā)貸款時，應(yīng)向我行提交以下資料：

　?。ㄒ唬┙杩钌暾垥?。

　?。ǘ┮艳k理年檢手續(xù)的企（事）業(yè)單位法人證書、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、企（事）業(yè)法人組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人的證明書或法人授權(quán)委托書；。

　?。ㄈ┙杩钊丝蓮氖峦恋匾患夐_發(fā)的有效批件。如政府批準(zhǔn)設(shè)立土地儲備機(jī)構(gòu)的文件、土地儲備實施辦法、借款人的工作（公司）章程等文件；。

　?。ㄋ模┙?jīng)過年審的貸款卡；。

　?。ㄎ澹┳罱甑呢攧?wù)報表；。

　?。┦〖壺斦块T核發(fā)的年度融資規(guī)?？刂瓶?；。

　?。ㄆ撸┩壢嗣裾鷾?zhǔn)并報上級國土資源主管部門備案的年度土地儲備計劃；。

　?。ò耍┩壢嗣裾鷾?zhǔn)的項目實施方案，包括擬收購、征用土地所在區(qū)域的城市控制性詳細(xì)規(guī)劃，土地收購、征用合法性資料等。其中，收購國有存量土地的，須提供土地儲備機(jī)構(gòu)與原土地使用權(quán)人簽訂的收購協(xié)議和／或有權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)收購的批準(zhǔn)文件；征用集體土地的，按照征用土地的數(shù)量和性質(zhì)，提交國務(wù)院或省級政府對征地方案和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案的批復(fù)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，征用下列土地的，須報經(jīng)國務(wù)院審批：

　　（1）基本農(nóng)田；。

　　（2）基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的；。

　?。?）其他土地超過70公頃的；。

　?。?）征用上述規(guī)定以外的土地，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)；。

　?。ň牛┳曰I資金到位的計劃和已投入資金的證明；。

　?。ㄊ┪倚幸筇峁┑钠渌C明文件和材料。

　　1.4 ? 第四章　貸款方式

　　第九條　土地儲備貸款應(yīng)為抵押貸款，抵押土地須為土地儲備機(jī)構(gòu)所屬儲備土地，且具有合法的土地使用證。貸款用途可不對應(yīng)抵押土地相關(guān)補(bǔ)償、前期開發(fā)等業(yè)務(wù)，但貸款使用必須符合規(guī)定的土地儲備資金使用范圍，不得用于城市建設(shè)以及其他與土地儲備業(yè)務(wù)無關(guān)的項目。抵押土地價值應(yīng)經(jīng)我行認(rèn)可的資產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估，抵押率原則上不高于70％。

　　以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，須報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，抵押物價值應(yīng)扣除未繳納的土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)。

　　以政府儲備土地設(shè)定抵押權(quán)，其價值按照市場評估價值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益確定。抵押登記程序按照政府主管部門規(guī)定進(jìn)行。

　　除應(yīng)符合貸款擔(dān)保的一般規(guī)定外，土地儲備貸款不得用以下土地設(shè)定抵押權(quán)：

　?。ㄒ唬?quán)屬有爭議的；。

　?。ǘ┮猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)，滿2兩年未動工開發(fā)，可以無償收回的土地使用權(quán)；。

　　（三）屬于成片開發(fā)土地的未形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的；。

　?。ㄋ模┏鞘幸?guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，未轉(zhuǎn)為國有土地的；。

　?。ㄎ澹┮詣潛艿耐恋厥褂脵?quán)設(shè)定抵押，未取得有批準(zhǔn)權(quán)人民政府批準(zhǔn)同意的；。

　?。┪匆婪ㄞk理土地登記手續(xù)并取得土地證書的儲備土地……

　　第十條 ?已抵押給我行的儲備土地，需通過出租、臨時使用等方式加以利用的，應(yīng)征得我行同意。

　　1.5 ? 第五章　貸款調(diào)查

　　第十一條　土地儲備貸款的調(diào)查主要包括貸款合法性調(diào)查、安全性調(diào)查、效益性調(diào)查?？蛻艚?jīng)理應(yīng)對當(dāng)?shù)赝恋厥諆Φ挠嘘P(guān)規(guī)定和具體流程進(jìn)行調(diào)查了解，并在授信調(diào)查報告中說明當(dāng)?shù)赝恋厥諆Φ木唧w流程。

　　第十二條　合法性調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：

　　（一）借款人是否是受政府委托在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)從事土地收購及前期開發(fā)的機(jī)構(gòu)；。

　?。ǘ┙杩钊藸I業(yè)執(zhí)照或事業(yè)單位法人登記證明是否真實有效；。

　　（三）貸款卡是否真實有效并經(jīng)過年審；。

　?。ㄋ模┦欠袢〉檬〖壺斦块T核發(fā)的年度融資規(guī)?？刂瓶?，擬批準(zhǔn)的融資額度與本年度已發(fā)生的融資額度（包括本年度貸款已在本年度歸還部分）是否在年度可融資規(guī)模范圍內(nèi)；。

　?。ㄎ澹┙杩钊伺c原國有土地使用權(quán)人簽訂的收購合同是否真實有效，收購?fù)恋禺a(chǎn)權(quán)是否清晰；收購劃撥的土地使用權(quán)是否經(jīng)過有權(quán)部門批準(zhǔn)，；新增城市建設(shè)用地的征地手續(xù)和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)是否合法、齊備；。

　?。叭ㄒ黄健钡惹捌陂_發(fā)中有關(guān)地方政策要求的前期開發(fā)立項、建設(shè)用地規(guī)劃、建設(shè)工程規(guī)劃、房屋拆遷等有效批件是否有效；。

　　（七）土地儲備是否符合有權(quán)部門批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計劃和城市控制性詳細(xì)規(guī)劃。

　　第十三條　安全性調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：

　?。ㄒ唬┱炯壺斦嵙η闆r，城市政府所轄區(qū)域是否存在嚴(yán)重的政府支持或袒護(hù)的逃廢債務(wù)行為；政府本級財政實力情況。

　?。ǘ┏鞘蟹康禺a(chǎn)市場發(fā)育現(xiàn)狀，；近年政府每年出讓及劃撥土地數(shù)量、用途；屬于開發(fā)區(qū)的，調(diào)查開發(fā)區(qū)近年招商引資數(shù)量，各類建設(shè)用地出讓數(shù)量、用途；。

　?。ㄈ┙杩钊说慕?jīng)營能力、盈利能力和償債能力；。

　　（四）借款人在金融機(jī)構(gòu)和其他機(jī)構(gòu)的借款余額、還本付息情況。；

　?。ㄎ澹┳曰I資金比例來源和到位情況；。

　?。┩恋厥召弮r格是否合理，是否存在價格高估的情況，。尤其是在收購破產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)房、土地時是否存在價格高估；。

　?。ㄆ撸┩恋貎錂C(jī)構(gòu)資金運(yùn)作模式及貸款是否可能被挪用于財政性支出或其他用途；。

　?。ò耍┊?dāng)?shù)厥茏尫嚼U納土地出讓金的主要付款方式，是否分期付款，付款期限長短。；

　?。ň牛┵J款擔(dān)保能力。對抵押物的價值及變現(xiàn)能力作出準(zhǔn)確合理評估，抵押物要合法足值，抵押率符合我行有關(guān)規(guī)定。

　　第十四條　效益性調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：

　?。ㄒ唬M開發(fā)的土地所處地段、城市規(guī)劃、周邊環(huán)境等方面，與同類地塊的出讓情況相比，預(yù)測土地出讓的市場前景；。

　?。ǘ└鶕?jù)擬開發(fā)土地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，結(jié)合規(guī)劃用途測算可出讓土地數(shù)量及實現(xiàn)的收益；。

　?。ㄈM開發(fā)的土地進(jìn)行成本、收益綜合測算，評估其還本付息和抗風(fēng)險能力；。

　　（四）分析貸款給我行帶來的存款、中間業(yè)務(wù)等附帶效益。

　　1.6 ? 第六章　貸款審批和發(fā)放

　　第十五條 ?土地儲備貸款由專職審查人員進(jìn)行審查，并按我行規(guī)定的流程和權(quán)限進(jìn)行審批。

　　第十六條　借款申請獲批準(zhǔn)后，分行須在落實授信前提條件后方可發(fā)放貸款。

　　第十七條 ?貸款發(fā)放后，經(jīng)辦行應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、完整、及時地向人民銀行企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫報送土地儲備機(jī)構(gòu)的土地儲備貸款相關(guān)信息。

　　1.7 ? 第七章　貸后管理

　　第十八條　土地儲備貸款實行專戶管理。借款人須在我行開立土地儲備資金支出專戶和還款準(zhǔn)備金賬戶。我行貸款應(yīng)存入資金支出專戶，借款人實際用款時，按照有關(guān)支出用途及合同、憑證，由我行逐筆監(jiān)督，保證?？顚Ｓ谩?/span>

　　我行應(yīng)加強(qiáng)對借款人土地出讓收益的監(jiān)控，爭取要求借款人在我行開立土地出讓收入專戶。出讓收入返還專戶的土地開發(fā)成本部分只能用于還貸，不得挪作他用，不得用于滾動開發(fā)。

　　第十九條　建立貸款早期預(yù)警制度。發(fā)生下列情況之一的，分行應(yīng)實行預(yù)警，并采取停止發(fā)放貸款或提前收回貸款等相應(yīng)債權(quán)保護(hù)措施：

　?。ㄒ唬﹪一虻胤秸P(guān)于土地儲備的政策發(fā)生變化，對貸款可能產(chǎn)生不利影響的；。

　?。ǘ┑胤秸蜇斦块T通過改變資金運(yùn)作模式、調(diào)整土地出讓收入分配政策等措施，轉(zhuǎn)移借款人資金或?qū)①J款挪用于財政性支出的；。

　?。ㄈ┙杩钊怂诔鞘幸?guī)劃變更、借款人經(jīng)營模式和經(jīng)營范圍調(diào)整、借款人經(jīng)營行為和信譽(yù)等因素可能給貸款帶來風(fēng)險的；。

　?。ㄋ模┙杩钊嗽诮趦?nèi)出讓的地塊價格水平總體不理想，不能保證合理利潤的；。

　　（五）借款人未按用途規(guī)定使用貸款的；。

　?。┰谫J款償還前出（轉(zhuǎn)）讓或出租我行貸款支持收購、儲備的土地的國有土地使用權(quán)或已抵押給我行的國有土地使用權(quán)時，借款人未事先通知我行的。；

　?。ㄆ撸┏觯ㄞD(zhuǎn)）讓已抵押給我行的國有土地使用權(quán)或轉(zhuǎn)讓其他抵押物后，借款人未歸還貸款，又未能提供其他合法、足值的抵押物的；。

　?。ò耍┵J款支持收購儲備的土地因規(guī)劃條件改變，無法實現(xiàn)預(yù)期效益的。；

　?。ň牛┑盅何镆蛘咦兓蚪?jīng)批準(zhǔn)改變原規(guī)劃條件，不再符合抵押規(guī)定的，借款人又未能提供其他合法、足值的抵押物的；。

　?。ㄊ┙杩钊嘶驌?dān)保人涉及訴訟，可能影響貸款安全的。；

　?。ㄊ唬┵J款抵押物被司法機(jī)關(guān)或其他有權(quán)機(jī)關(guān)查封、扣押的。；

　?。ㄊ┢渌麑?dǎo)致貸款風(fēng)險增加的情況。

　　第二十條 ?各分（支）行應(yīng)每半年向總行公司業(yè)務(wù)部上報土地儲備貸款的發(fā)放、收回及貸后管理情況。

　　1.8 ? 第八章　附則

　　第二十一條　本辦法由總行負(fù)責(zé)解釋和修訂。

　　第二十二條 ?對于從事土地一級開發(fā)的非土地儲備中心類機(jī)構(gòu)（含地方政府融資平臺），在確定該機(jī)構(gòu)已經(jīng)列入國土資源部土地儲備機(jī)構(gòu)名錄中，并已取得省級財政部門核發(fā)的年度貸款規(guī)?？刂瓶ê?，其申請的土地開發(fā)貸款，適用于本辦法。

　　第二十三條　本辦法自發(fā)布之日起執(zhí)行。

　　2 ? 土地儲備貸款被叫停

　　2月23日，財政部、國土資源部、中國人民銀行、銀監(jiān)會等四部門發(fā)布《關(guān)于規(guī)范土地儲備和資金管理等相關(guān)問題的通知》?！锻ㄖ贩Q，新增土地儲備項目所需資金應(yīng)納入政府性基金預(yù)算，不足部分通過發(fā)行地方政府債券解決。自2016年1月1日起，各地不得再向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)舉借土地儲備貸款。

　　所謂土地儲備貸款，是銀行向土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的用于收購、整治土地，提升土地出讓價值的短期周轉(zhuǎn)貸款。其主要用途包括支付征地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、場地平整費(fèi)、繳納土地出讓金等。向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。

　　《通知》稱，清理壓縮現(xiàn)有土地儲備機(jī)構(gòu)。各地區(qū)應(yīng)當(dāng)結(jié)合事業(yè)單位分類改革，對現(xiàn)有土地儲備機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面清理。“按照事業(yè)單位分類改革的原則，各地區(qū)應(yīng)當(dāng)將土地儲備機(jī)構(gòu)統(tǒng)一劃為公益一類事業(yè)單位?！迸c此同時，《通知》還強(qiáng)調(diào)，“土地儲備工作只能由納入名錄管理的土地儲備機(jī)構(gòu)承擔(dān)，各類城投公司等其他機(jī)構(gòu)一律不得再從事新增土地儲備工作?！?/span>

　　規(guī)范的對象和內(nèi)容主要是土儲機(jī)構(gòu)及其儲備行為，包括融資和投資。受到?jīng)_擊較大的是直接或者間接依賴土儲貸款的城投企業(yè)。

　　對于土儲機(jī)構(gòu)，首先是融資職能取消；其次是儲備項目運(yùn)行模式改變。但是，土儲機(jī)構(gòu)與城投之間簽訂的購買服務(wù)合同，相比于過去企業(yè)一廂情愿聲明“以土地未來出讓收入作為償債資金來源”，其實更具法律效力和增信效果。對于主營業(yè)務(wù)包括土地一級開發(fā)的城投而言，并非利空。

　　《通知》明確，妥善處置存量土地儲備債務(wù)。對清理甄別后認(rèn)定為地方政府債務(wù)的截至2014年12月31日的存量土地儲備貸款，應(yīng)納入政府性基金預(yù)算管理，償債資金通過政府性基金預(yù)算統(tǒng)籌安排，并逐步發(fā)行地方政府債券予以置換。

　　對于積壓的土地儲備債務(wù)，此次政策明確后續(xù)通過發(fā)行地方政府債券的方式來解決。此類做法的前提自然是各級地方政府在地方債的發(fā)行方面會比較順暢。同時，通過發(fā)債方式，也能夠使得部分城市長期積壓的土地儲備債務(wù)問題得到有效解決，相應(yīng)的風(fēng)險可以分散到相應(yīng)的機(jī)構(gòu)投資者身上。當(dāng)然一般來說，此類地方政府債券有地方政府征稅權(quán)等做擔(dān)保，風(fēng)險并不大。

　　《通知》還對調(diào)整土地儲備籌資方式作出說明，2016年1月1日起，各地不得再向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)舉借土地儲備貸款。

　　這基本上回應(yīng)了此前銀行業(yè)信貸規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張的質(zhì)疑。相對來說，銀行業(yè)在信貸風(fēng)險的把控方面，包括房企的開發(fā)貸和購房者的房貸等，總體有一套健全的體系。但在土地儲備貸款方面，礙于地方政府面子，部分貸款其實是違規(guī)操作的。而現(xiàn)在把這道閘門給關(guān)閉了，對于銀行業(yè)來說可能會松了一口氣。

　　在當(dāng)前“不缺錢，資產(chǎn)荒”背景下，叫停土地儲備貸款會在一定程度上影響商業(yè)銀行信貸投放。以西部某農(nóng)商行為例，叫停土地儲備貸款及相關(guān)業(yè)務(wù)，其信貸投放的5%將受到影響，但一般商業(yè)銀行的比例還遠(yuǎn)低于此，平均余額占比不足2%，實際影響并不如市場預(yù)期之大。

　　值得重視的是，叫停土地儲備貸款不等于不準(zhǔn)地方基建項目和企業(yè)用土地作為抵押擔(dān)保物，如此一來，最后大多數(shù)拿到銀行信貸的還是有抵押擔(dān)保和政府信用背書的政府基建和資產(chǎn)厚度較為寬裕大型企業(yè)，引導(dǎo)信貸資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)前景難言樂觀。

　　《通知》稱，各地區(qū)應(yīng)當(dāng)結(jié)合事業(yè)單位分類改革，對現(xiàn)有土地儲備機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面清理。各地區(qū)應(yīng)當(dāng)將現(xiàn)有土地儲備機(jī)構(gòu)中從事政府融資、土建、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地二級開發(fā)業(yè)務(wù)部分，從現(xiàn)有土地儲備機(jī)構(gòu)中剝離出去或轉(zhuǎn)為企業(yè)，上述業(yè)務(wù)對應(yīng)的人員、資產(chǎn)和債務(wù)等也相應(yīng)剝離或劃轉(zhuǎn)。這項工作于2016年12月31日前完成。

　　《通知》表示，各地土地儲備總體規(guī)模，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、當(dāng)?shù)刎斄顩r、年度土地供應(yīng)量、年度地方政府債務(wù)限額、地方政府還款能力等因素確定?，F(xiàn)有土地儲備規(guī)模偏大的，要加快已儲備土地的前期開發(fā)和供應(yīng)進(jìn)度，相應(yīng)減少或停止新增以后年度土地儲備規(guī)模，避免由于土地儲備規(guī)模偏大而形成土地資源利用不充分和地方政府債務(wù)壓力。

　　部分地方存在過大規(guī)模的土地存儲，這在去房產(chǎn)庫存背景下無疑為低效之舉。剎車過大規(guī)模的超前儲備，降低政府收儲債務(wù)負(fù)擔(dān)，降低地產(chǎn)調(diào)整周期的持有風(fēng)險和資金占用，確為地方政府可行之舉。

　　3 ? 土地儲備貸款 43號文

　　財政部國土資源部中國人民銀行銀監(jiān)會關(guān)于規(guī)范土地儲備和資金管理等相關(guān)問題的通知（財綜〔2016〕4號）

　　文件主要根據(jù)《預(yù)算法》以及《中共中央國務(wù)院關(guān)于分類推進(jìn)事業(yè)單位改革的指導(dǎo)意見》、《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府性債務(wù)管理的意見》（國發(fā)〔2014〕43號）等有關(guān)規(guī)定，進(jìn)一步規(guī)范落實土地儲備和資金管理行為

　　3.1 ? 1清理壓縮現(xiàn)有土地儲備機(jī)構(gòu)

　　各地區(qū)應(yīng)當(dāng)結(jié)合事業(yè)單位分類改革，對現(xiàn)有土地儲備機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面清理。為提高土地儲備工作效率，精簡機(jī)構(gòu)和人員，每個縣級以上（含縣級）法定行政區(qū)劃原則上只能設(shè)置一個土地儲備機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一隸屬于所在行政區(qū)劃國土資源主管部門管理。對于重復(fù)設(shè)置的土地儲備機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)在壓縮歸并的基礎(chǔ)上，按規(guī)定重新納入土地儲備名錄管理。鑒于土地儲備機(jī)構(gòu)承擔(dān)的依法取得土地、進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地等工作主要是為政府部門行使職能提供支持保障，不能或不宜由市場配置資源，因此，按照事業(yè)單位分類改革的原則，各地區(qū)應(yīng)當(dāng)將土地儲備機(jī)構(gòu)統(tǒng)一劃為公益一類事業(yè)單位。具體落實時間點(diǎn)在2016年12月31日前完成。

　　金融監(jiān)管研究院孫海波：明確按照行政區(qū)劃和級別限額壓縮土地儲備機(jī)構(gòu)數(shù)量，這是首次提出的新要求，此前在2012年《關(guān)于加強(qiáng)土地儲備與融資管理的通知》中只是要求實施名錄制，并不限制數(shù)量。以下為2012年法規(guī)原文：“國土資源主管部門統(tǒng)一歸口管理土地儲備工作，按照《土地儲備管理辦法》（國土資發(fā)〔2007〕277號）的規(guī)定，建立土地儲備機(jī)構(gòu)名錄。市、縣國土資源主管部門應(yīng)將符合規(guī)定的機(jī)構(gòu)信息逐級上報至省級國土資源主管部門，經(jīng)省級國土資源主管部門審核后報國土資源部，列入名錄并定期更新。國土資源部將名錄或更新結(jié)果抄送財政部、中國人民銀行和銀監(jiān)會，地方各級國土資源主管部門將經(jīng)審核后的名錄抄送同級財政部門、人民銀行分支機(jī)構(gòu)和銀行業(yè)監(jiān)督管理部門?！?/span>

　　3.2 ? 2進(jìn)一步規(guī)范土地儲備行為

　　按照《國土資源部財政部人民銀行關(guān)于印發(fā)〈土地儲備管理辦法〉的通知》（國土資發(fā)〔2007〕277號）和《國土資源部財政部人民銀行銀監(jiān)會關(guān)于加強(qiáng)土地儲備與融資管理的通知》（國土資發(fā)〔2012〕162號）的規(guī)定，各地區(qū)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步規(guī)范土地儲備行為。土地儲備工作只能由納入名錄管理的土地儲備機(jī)構(gòu)承擔(dān)，各類城投公司等其他機(jī)構(gòu)一律不得再從事新增土地儲備工作。土地儲備機(jī)構(gòu)不得在土地儲備職能之外，承擔(dān)與土地儲備職能無關(guān)的事務(wù)，包括城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)等事務(wù)，已經(jīng)承擔(dān)的上述事務(wù)應(yīng)當(dāng)按照本通知第一條規(guī)定限期剝離和劃轉(zhuǎn)。

　　金融監(jiān)管研究院孫海波：封鎖依靠土地抵押的城投類公司融資空間，進(jìn)一步強(qiáng)化土地儲備的專業(yè)化職能。其實2007年的《土地儲備管理辦法》和2012年《關(guān)于加強(qiáng)土地儲備與融資管理的通知》已經(jīng)明確土地儲備的融資行為規(guī)范，核心是核定融資規(guī)模，且列入名錄的土地儲備機(jī)構(gòu)才能向金融機(jī)構(gòu)融資?！巴恋貎錂C(jī)構(gòu)確需融資的，應(yīng)納入地方政府性債務(wù)統(tǒng)一管理，執(zhí)行地方政府性債務(wù)管理的統(tǒng)一政策；同級財政部門應(yīng)會同國土資源主管部門、人民銀行分支機(jī)構(gòu)，根據(jù)年度土地儲備計劃，核定土地儲備融資規(guī)?！保坏舜涡乱?guī)完全封堵土地儲備的融資空間。

　　3.3 ? 3合理確定土地儲備總體規(guī)模

　　各地土地儲備總體規(guī)模，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、當(dāng)?shù)刎斄顩r、年度土地供應(yīng)量、年度地方政府債務(wù)限額、地方政府還款能力等因素確定。現(xiàn)有土地儲備規(guī)模偏大的，要加快已儲備土地的前期開發(fā)和供應(yīng)進(jìn)度，相應(yīng)減少或停止新增以后年度土地儲備規(guī)模，避免由于土地儲備規(guī)模偏大而形成土地資源利用不充分和地方政府債務(wù)壓力。

　　3.4 ? 4妥善處置存置土地儲備債務(wù)

　　對清理甄別后認(rèn)定為地方政府債務(wù)的截至2014年12月31日的存量土地儲備貸款，應(yīng)納入政府性基金預(yù)算管理，償債資金通過政府性基金預(yù)算統(tǒng)籌安排，并逐步發(fā)行地方政府債券予以置換。

　　金融監(jiān)管研究院孫海波：存量債務(wù)截至?xí)r間2014年底，可以完全納入政府性基金管理，以低息地方政府債置換也符合降低債務(wù)成本基本原則。

　　2015年3月，財政部下達(dá)第一批地方政府債券置換額度，規(guī)定置換范圍是2013年政府性債務(wù)審計確定截至2013年6月30日的地方政府負(fù)有償還責(zé)任的存量債務(wù)中、2015年到期需要償還的部分。

　　2015年6月，財政部下達(dá)第二批地方政府債券置換額度，規(guī)定置換債券資金必須用于償還審計確定的截至2013年6月30日政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)中2015年到期的債務(wù)本金，地方政府已經(jīng)安排其他資金償還的，可以用于償還審計確定的政府負(fù)有償還責(zé)任的其他債務(wù)本金；優(yōu)先置換高息債務(wù)；不得用于償還應(yīng)由企事業(yè)單位等自身收益償還的債務(wù)；不得用于付息，不得用于經(jīng)常性支出。

　　2015年8月，財政部下達(dá)第三批地方政府債券置換額度，規(guī)定置換額度主要用于償還截止到2014年底地方政府負(fù)有償還責(zé)任的、2015年到期的存量債務(wù)。

　　3.5 ? 5調(diào)整土地儲備籌資方式

　　土地儲備機(jī)構(gòu)新增土地儲備項目所需資金，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)定納入政府性基金預(yù)算，從國有土地收益基金、土地出讓收入和其他財政資金中統(tǒng)籌安排，不足部分在國家核定的債務(wù)限額內(nèi)通過省級政府代發(fā)地方政府債券籌集資金解決。自2016年1月1日起，各地不得再向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)舉借土地儲備貸款。地方政府應(yīng)在核定的債務(wù)限額內(nèi)，根據(jù)本地區(qū)土地儲備相關(guān)政府性基金收入、地方政府性債務(wù)風(fēng)險等因素，合理安排年度用于土地儲備的債券發(fā)行規(guī)模和期限。

　　金融監(jiān)管研究院孫海波：這是土地儲備融資最大的變化，此前2012年的辦法中仍然允許額度內(nèi)名單內(nèi)的土地儲備機(jī)構(gòu)想銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)融資。此舉進(jìn)一步壓縮土地儲備的信貸融資，結(jié)合此前央行等八部委《關(guān)于金融支持工業(yè)穩(wěn)增長調(diào)結(jié)構(gòu)增效益的若干意見》，監(jiān)管層態(tài)度明顯，有別于2008年，此次希望將資金導(dǎo)向?qū)嶓w產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，實施差別化的貨幣信貸政策導(dǎo)向，對于產(chǎn)能過剩再次強(qiáng)調(diào)區(qū)別對待予以支持，但對于城投和土儲備堅決予以整頓規(guī)范。

　　需要特別說明，“銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)”范疇已經(jīng)包括銀行、信托、金融租賃等所有可以發(fā)放信貸的金融機(jī)構(gòu)。

　　3.6 ? 6規(guī)范土地儲備資金使用管理

　　根據(jù)《預(yù)算法》等法律法規(guī)規(guī)定，從2016年1月1日起，土地儲備資金從以下渠道籌集：一是財政部門從已供應(yīng)儲備土地產(chǎn)生的土地出讓收入中安排給土地儲備機(jī)構(gòu)的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用等儲備土地過程中發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用。二是財政部門從國有土地收益基金中安排用于土地儲備的資金；三是發(fā)行地方政府債券籌集的土地儲備資金；四是經(jīng)財政部門批準(zhǔn)可用于土地儲備的其他資金；五是上述資金產(chǎn)生的利息收入。土地儲備資金主要用于征收、收購、優(yōu)先購買、收回土地以及儲備土地供應(yīng)前的前期開發(fā)等土地儲備開支，不得用于土地儲備機(jī)構(gòu)日常經(jīng)費(fèi)開支。土地儲備機(jī)構(gòu)所需的日常經(jīng)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)與土地儲備資金實行分賬核算，不得相互混用。

　　3.7 ? 7推動土地收儲政府采購工作

　　地方國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)積極探索政府購買土地征收、收購、收回涉及的拆遷安置補(bǔ)償服務(wù)。土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)積極探索通過政府采購實施儲備土地的前期開發(fā)，包括與儲備宗地相關(guān)的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。地方財政部門、國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)會同轄區(qū)內(nèi)土地儲備機(jī)構(gòu)制定項目管理辦法，并向社會公布項目實施內(nèi)容、承接主體或供應(yīng)商條件、績效評價標(biāo)準(zhǔn)、最終結(jié)果、取得成效等相關(guān)信息，嚴(yán)禁層層轉(zhuǎn)包。

　　3.8 ? 8加強(qiáng)土地儲備項目收支預(yù)決算管理

　　3.9 ? 9落實好相關(guān)部門責(zé)任

　　四部為后續(xù)將陸續(xù)修訂《土地儲備管理辦法》、《土地儲備資金財務(wù)管理暫行辦法》、《土地儲備資金會計核算辦法（試行）》、《土地儲備統(tǒng)計報表》等相關(guān)制度。

　　省級財政、國土資源主管部門和人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀監(jiān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對市縣土地儲備和資金管理工作的指導(dǎo)，督促市縣相關(guān)部門認(rèn)真貫徹落實本通知規(guī)定，并于2017年3月31日前，將本地區(qū)貫徹落實情況以書面形式報告財政部、國土資源部、人民銀行和銀監(jiān)會。

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土地儲備貸款管理辦法

1 ? 土地儲備貸款管理辦法

1.1 ? 第一章　總則

1.2 ? 第二章　貸款對象、用途和種類

1.3 ? 第三章　貸款條件及申請

1.4 ? 第四章　貸款方式

1.5 ? 第五章　貸款調(diào)查

1.6 ? 第六章　貸款審批和發(fā)放

1.7 ? 第七章　貸后管理

1.8 ? 第八章　附則

2 ? 土地儲備貸款被叫停

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