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宅基地征收補償條例

征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償;征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費;土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。

目

錄

    　　1 ? 2017農村宅基地拆遷如何補償


    　　1、土地法修正草案明確單獨補償農村村民住宅。草案規(guī)定，征收農民集體所有土地補償安置的具體辦法，由國務院制定。依照國務院制定的具體辦法，省、自治區(qū)、直轄市可以規(guī)定補償安置的具體標準。

    　　現(xiàn)行第四十七條規(guī)定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償；征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費；土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。上述三條規(guī)定在修正案草案中均作出修改。

    　　2、征地補償內容增加了對宅基地的補償和社會保障補償。修正案草案規(guī)定，征地補償包括土地補償，被征地農民的安置補助與社會保障費用，農民村民住宅補償，以及其他地上附著物補償和青苗補償。

    　　3、在住房保障方面。將對城市規(guī)劃區(qū)內的被征地農民提供該國有土地上的房屋，無法提供的按照市場價給予貨幣補償；城市規(guī)劃區(qū)外則安排宅基地重建住房并按照新建房屋成本給予補償。

    　　2 ? 農村的宅基地和房屋拆遷怎么補償


    　　1、農村的宅基地和房屋拆遷是分開補償?！胺珠_補償”，是指土地補償和地上附著物補償?shù)姆蛛x。農村宅基地產權歸村集體所有，由村集體分配給村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆遷的時候，有兩種補償。

    　　一是宅基地補償，二是房屋補償。由于宅基地的產權屬于村集體，因此，這部分補償歸村集體所有，不會直接給宅基地使用人。而房屋的產權屬于村民私有，因此房屋補償歸村民所有。村民的宅基地被征收后，如果沒有其他宅基地，那么村集體要給村民重新分配宅基地，讓村民在新的宅基地上建房子。

    　　2、土地補償?shù)臉说氖峭恋厥褂脵?，一般分?種形式：一是貨幣補償，二是置換補償。貨幣補償就是根據(jù)相關補償標準，對你的宅基地按每平方米多少錢直接付錢給你；置換補償就是在規(guī)劃的安置區(qū)域按不同低價折換成多少平方米對你進行安置。

    　　還有就是房屋及地上附著物的補償，這個補償?shù)臉说氖俏锂a所有權，包含了你所有的房屋、構筑物、相關設施、樹木蔬果等等，在補償標準實施方案上應該是一欄一欄非常細非常清楚的，這個你可以向征地方要來看看。這項補償一般就只有一種補償方式了，就是貨幣補償。

    　　3、現(xiàn)行的土地管理法第四十七條規(guī)定 征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍。

    　　征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產值的十五倍。

    　　4、房屋拆遷補償價由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構成。計算公式為：

    　　房屋拆遷補償=宅基地區(qū)位補償價*宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價

    　　宅基地區(qū)位補償價參照當?shù)仄胀ㄗ≌笇r，由區(qū)縣人民政府參照一定時間、一定區(qū)域內普通商品房住宅均價、城市規(guī)劃等綜合確定。拆遷中認定的宅基地面積應經合法批準、切不超控制標準。房屋重置成新均價是指一定時間、一定區(qū)域內的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價，具體標準由區(qū)縣政府按照前述區(qū)域內農村房屋建設情況在400--700元/平方米幅度內確定。戶均安置面積，按照100-150平方米控制，具體標準由區(qū)縣政府根據(jù)當?shù)剞r村經濟水平、農民居住情況確定。

    　　3 ? 2016農村房屋拆遷補償標準


    　　拆建單位依照規(guī)定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般包括以下幾方面：

    　　（1）房屋補償費（房屋重置費），用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

    　?。?）周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

    　?。?）獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。

    　　由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。

    　　3.1 ? （一）房屋拆遷補償計算標準


    　　（1）房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額（或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）

    　?。?）房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格

    　　3.2 ? （二）房屋拆遷安置費計算標準


    　?。ū徊疬w人或承租人）房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產、停業(yè)造成的損失賠償費

    　　注意：

    　　1、如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0;

    　　2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0;

    　　3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。

    　　3.3 ? （三）農村房屋拆遷補償標準


    　?。?） 被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產權房屋調換。它的具體計算是（被拆拆除房屋建安重置單價結合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價+價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積；

    　　（2）被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償，計算公式為（被拆除房屋建安重置單價結合成新十價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用。

    　　4 ? 農村房屋拆遷規(guī)則


    　　國有土地上房屋征收與補償主要依據(jù)為《國有土地上房屋征收與補償條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》，各地方政府都出出臺了本地區(qū)具體實施意見、細則、辦法等農村房屋拆遷實際上是征收集體土地后將房屋等地上附著物一并征收，其的補償方式主要也是貨幣補償和產權調換，但是補償標準上農村集體土地上拆遷并不參考周邊房屋市場價格，而是參照房屋重置價格，一般來講很多地方對重置價格都有相應的規(guī)定，很少參照評估價格，即使評估也是評估房屋重置價格，集體土地上房屋拆遷補償標準相對來講是比較低的。

    　　5 ? 農村房屋拆遷管理條例


    　?。ㄒ唬┥暾埐疬w的單位委托的拆遷單位、拆遷評估機構和實施房屋拆除單位的相關資質（或資格）證明及委托合同；

    　?。ǘ┎疬w范圍內被拆遷房屋及其附屬物的自然狀況和權屬狀況摸底調查明細表，以及補償安置費用概算；

    　?。ㄈ┎疬w補償安置資金、安置房屋的落實情況及相關證明；

    　?。ㄋ模Φ陀趪覐娭菩詷藴室?guī)定的住宅設計最低套型面積的被拆遷房屋的補償安置方案；

    　?。ㄎ澹┯媱潓嵤﹦舆w的時間、步驟、措施；

    　?。┪拿鞑疬w、安全拆除責任書及安全保障措施，拆遷現(xiàn)場防治揚塵污染及垃圾清運方案；

    　?。ㄆ撸┡c被拆遷房屋所在地街道辦處、派出所協(xié)調配合方案；

    　?。ò耍┢渌厥馇闆r的處理預案及措施。

    　　《辦法》與農村房屋拆遷相關的規(guī)定

    　　第三條拆遷公告發(fā)布后，拆遷人應當依照《辦法》規(guī)定就拆遷補償方式書面征求被拆遷人或者公有住宅房屋承租人的意見。被拆遷人或者公有住宅房屋承租人沒有在征求意見書規(guī)定的期限內向拆遷人反饋書面選擇意見的，視為選擇房屋安置。征求意見書規(guī)定的反饋意見期限不得少于七日。法律、法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定。

    　　第四條拆遷人委托拆遷、拆除的，應當與被委托的拆迂、拆除單位簽訂委托合同，并支付委托費。

    　　第五條房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內的被拆遷房屋，原則上由一家評估機構評估。需要由兩家或兩家以上評估機構評估的，評估機構之間應當就拆遷評估的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等，進行協(xié)調并執(zhí)行共同的標準。拆遷評估機構選定后，拆遷入應當與選定的評估機構簽訂拆遷評估委托合同，評估費用由拆遷人承擔。重新評估或者專家委員會鑒定費用按照《辦法》第四十條規(guī)定執(zhí)行。

    　　第六條拆遷評估時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當期（段）房屋拆遷實施之日為評估時點。

    　　第七條拆遷當事人應當向評估機構如實提供房屋拆遷許可證、拆遷范圍規(guī)劃紅線圖及各類房屋的產權性質、面積、用途等拆遷評估所必須的依據(jù)、資料及有關數(shù)據(jù)，并協(xié)助評估機構做好實地查勘記錄、拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料等工作。實地查勘記錄由實地查勘的評估人員、拆遷人、被拆人簽字認可。因被拆遷入的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷入不同意在實地查勘記錄上簽字的，拆遷人應當邀請公證機關工作人員或無利害關系的第三人到場見證，并在分戶評估報告中做出相應說明。評估機構可以依據(jù)被拆遷房屋的相關權屬資料，參照同區(qū)域該類房屋進行評估。

    　　第八條拆遷人或受委托拆遷單位、評估機構憑拆遷許可或拆遷委托的有關證明查閱被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易信息資料的，房產、土地、規(guī)劃管理部門應當協(xié)助。評估機構評估測算新建普通商品房價格時，如需向有關房地產開發(fā)企業(yè)征詢銷售價格，房地產開發(fā)企業(yè)應當如實提供。

    　　第九條評估機構應當將初步評估結果在拆遷范圍內以公告形式向拆遷當事人公示，公示期不得少于七日。公示期滿后，評估機構應當向拆遷當事人提供評估報告。拆遷當事人對評估報告有疑問的，可以向評估機構咨詢。評估機構應當解釋拆遷評估的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和評估結果產生的過程。拆遷當事人對評估結果有異議的。，可以在收到評估報告之日起十日內向原評估機構申請復核，也可以另行委托評估機構重新評估。

    　　第十條拆遷當事人對評估結果有異議，申請重新評估的，重新評估結果與原評估結果之間的允許誤差范圍為±3%。在允許誤差范圍內的，原評估結果有效。超出允許誤差范圍的，由拆遷當事人協(xié)商解決；經協(xié)商仍達不成一致意見的，提出異議的拆遷當事人可以向評估專家委員會申請技術鑒定。評估專家委員會的鑒定結論作為最終裁決結果。

    　　第十一條拆遷行政裁決按照建設部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》辦理。

    　　第十二條拆遷入應當在房屋全部拆除完畢后三十日內將房屋拆遷許可證、拆遷補償安置協(xié)議等有關資料報房屋拆遷主管部門，房屋拆遷主管部門對有關資料及拆遷現(xiàn)場情況進行檢查后，對無遺留問題、現(xiàn)場拆除清理完畢的，發(fā)給拆遷工程拆遷合格證明；對存在遺留問題、現(xiàn)場未拆除清理完畢的，責令限期整改；拒不整改的，不發(fā)給拆遷工程拆遷合格證明，依照相關法律不予辦理新建工程開工手續(xù)。

    　　第十三條《辦法》第三十一條所稱“普通商品房”應具備以下條件：（一）按照國家規(guī)定的基本建筑設計標準和質量安全技術規(guī)范建造；（二）具備道路、公共交通、給排水、電力、通訊等基本生活配套條件，且與所在區(qū)域公共配套相適應；（三）與當?shù)厣鐣洕l(fā)展水平相適應的其他條件。

    　　第十四條普通商品房開發(fā)建設的平均成本包括取得土地使用權的費用、建安造價、各類規(guī)費、稅金、管理費等費用之和。第十五條直管公房或者單位自管公房所有權單位對住宅房屋現(xiàn)使用人的承租關系無異議的，按照《辦法》第三十三條有關拆遷按政府規(guī)定租金標準出租的公有住宅房屋的規(guī)定辦理；直管公房或者單位自管公房所有權單位對住宅房屋現(xiàn)使用人的承租關系有異議的。