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農(nóng)村宅基地評估

當宅基地使用權面臨拆遷或很可能面臨拆遷行為的情況下，適當考慮市場價值的評估標準是比較可行和合理的。司法鑒定人，結合拆遷市場和政策導向，可以選擇拆遷成本法、市場比較法和假設開發(fā)法等方法進行評估。

目

錄

    　　1 ? 農(nóng)村集體宅基地價格評估


    　　根據(jù)相關法律規(guī)定，“宅基地屬于農(nóng)民集體所有”，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準”?！罢厥褂脵嗟娜〉谩⑿惺购娃D(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定”?！罢厥褂脵嗖荒艿盅骸薄?/span>

    　　1.成本逼近法

    　　由于宅基地使用權不能在市場上自由流轉(zhuǎn)，對較為偏遠的區(qū)域，一般情況下不適宜采用市場比較法進行評估。建議采用成本法，調(diào)查當?shù)剞r(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的成本、土地開發(fā)成本、有關稅費、資金成本等測算。

    　　參考計算公式：

    　　集體建設用地使用權價值=土地取得費（耕地開墾費+耕地占用稅+水利建設基金+新菜田開發(fā)建設基金）+土地開發(fā)費（集體農(nóng)地開發(fā)為宅基地開發(fā)程度需要的開發(fā)費）+利息（集體農(nóng)地開發(fā)為宅基地投資產(chǎn)生的利息，計算基數(shù)為土地取得費與開發(fā)費）+利潤（集體農(nóng)地開發(fā)為宅基地投資產(chǎn)生的利潤）+增值收益（集體農(nóng)地開發(fā)為宅基地之后產(chǎn)生的增值）

    　　2.收益法

    　　土地管理法規(guī)定宅基地上建設的住房可以出租，目前和地城郊宅基地出租案例較多，可采用收益還原法評估。在使用收益還原法時，應注意農(nóng)村居住房地產(chǎn)的稅費項目與國有土地上房屋的不同，還原利率的取值也應與國有土地上的房產(chǎn)有區(qū)別。此外，各地時有因司法處置而拍賣宅基房的交易案例，可以剝離出宅基地價格。

    　　3.基準地價系數(shù)修正法

    　　對集體建設用地基準地價已經(jīng)覆蓋到的區(qū)域，可以采用基準地價系數(shù)修正法，如廣東南海地區(qū)。

    　　2 ? 農(nóng)村集體宅基地價格評估方法


    　　有關部門出臺宅基地最新政策，進城落戶人員自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地，既然農(nóng)村宅基地可有償退出，那農(nóng)村宅基地價值是怎么算的呢，以下請看宅基地價值計算方法。

    　　基于已有的宅基地流轉(zhuǎn)案例，業(yè)內(nèi)人士總結宅基地價值計算公式，有宅基地的朋友可以套算下（僅供參考，以實際價格為準）：

    　　宅基地價格（萬元）=10×（宅基地面積÷100）×（區(qū)位系數(shù)+規(guī)劃系數(shù)）+建筑面積×0.05

    　　◆說明◆

    　?、僬氐拿娣e

    　　就是宅基地的平面大小。以100平米為基本單位。當然， 四方形的宅基地價格應該最高。

    　?、趨^(qū)位系數(shù)

    　　一線城市周邊50公里內(nèi)，系數(shù)為5；

    　　一線城市周邊100公里內(nèi)，系數(shù)為3；

    　　二線城市周邊20公里內(nèi)，系數(shù)為4；

    　　二線城市周邊50公里內(nèi)，系數(shù)為2；

    　　一般城市周邊10公里內(nèi)，系數(shù)為3；

    　　縣級城市周邊5公里內(nèi)，系數(shù)為2；

    　　普通宅基地的區(qū)位系數(shù)為1。

    　　③規(guī)劃系數(shù)

    　　納入拆遷規(guī)劃系數(shù)為3；

    　　納入城市規(guī)劃系數(shù)為2；

    　　普通宅基地的區(qū)位規(guī)劃系數(shù)為1。

    　?、苷厣辖ㄖ锩娣e以三層為限，每平米作價500元。

    　　◆舉例◆

    　　在某縣城外2公里處村莊，有一處150平米的宅基地，上有三層樓房共300平米，已被納入城市拆遷規(guī)劃之中。問這一處宅基地的價格是多少？

    　　此宅基地的位于“縣級城市周邊5公里內(nèi)”，區(qū)位系數(shù)是2；已納入拆遷規(guī)劃，規(guī)劃系數(shù)是3。

    　　宅基地價格（萬元）=10×（宅基地面積÷100）×（區(qū)位系數(shù)+規(guī)劃系數(shù)）+建筑面積×0.05=10×（150÷100）×（2+3）+300×0.05=90（萬元）

    　　從上面的公式中，可以得出這一處宅基地的價格約為90萬元，還真是不少想不到自己老家還有這么一大筆財富！

    　　各位可以借此公式得個預期價格，流轉(zhuǎn)時協(xié)商價格也好有個方向，但請注意這個宅基地價格計算公式僅供參考，并不能作為科學和法律上的估價依據(jù)。