1 ? 標(biāo)定地價
1.1 ? 一、標(biāo)定地價的概念
根據(jù)我國土地行政主管部門的文件，標(biāo)定地價是政府根據(jù)管理需要評估的具體宗地，在正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理條件和政策作用下，在一定使用年期內(nèi)，某一期日的土地使用權(quán)價格。
1.2 ? 二、標(biāo)定地價的評定意義
進(jìn)行標(biāo)定地價評定具有多方面的實際和經(jīng)濟意義，主要有以下幾點：
（1）精確公示地價，合理配置城市土地，提高并增強各級領(lǐng)導(dǎo)和廣大群眾對土地資產(chǎn)價值的認(rèn)識。
（2）規(guī)范地產(chǎn)交易主體行為，引導(dǎo)地產(chǎn)市場有序地運行。
（3）評估宗地地價。
（4）進(jìn)行地價監(jiān)測，確定地價變動指數(shù)。
（5）測定地產(chǎn)還原利率。
（6）為政府征收地產(chǎn)稅費提供客觀依據(jù)。
（7）合理配置土地資源，促進(jìn)城市土地合理利用。
（8）成果更新程序簡單經(jīng)濟。
1.3 ? 三、關(guān)于標(biāo)定地價的相關(guān)政策及其發(fā)展現(xiàn)狀
湖南省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法（2000年3月31日經(jīng)湖南省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第十四次會議通過），其中第五章第三十六條明確了“縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)建立以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價為主體的地價體系。 基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價由設(shè)區(qū)的市、自治州、縣（市）人民政府土地行政主管部門會同物價、財政、建設(shè)行政主管部門評定，由本級人民政府批準(zhǔn)公布，報上一級人民政府土地行政主管部門備案?！?br />
根據(jù)湖南省國土資源廳《關(guān)于加強地價管理開展城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新與平衡工作的通知》（湘國土資發(fā)〔2001〕61號）、《關(guān)于全面建立全省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價體系的通知》（湘國土資辦發(fā)〔2006〕90號）等文件要求，全省范圍內(nèi)14個市州都已建立了以基準(zhǔn)地價為主的地價體系，而標(biāo)定地價的制定還處在探索階段。自2008年國土資源部辦公廳下發(fā)關(guān)于城市地價動態(tài)監(jiān)測的通知以來，我省長沙、株洲、湘潭、岳陽、衡陽市列入監(jiān)測范圍，其中長沙市成為標(biāo)定地價制定試點城市，并予安排項目試點經(jīng)費。該項工作包括加密標(biāo)準(zhǔn)宗地布設(shè)，開展動態(tài)地價監(jiān)測成果采集、地價監(jiān)測報告及地價指數(shù)報告的編制和發(fā)布，對市場熱點問題開展專項調(diào)研等。
1.4 ? 四、關(guān)于制定標(biāo)定地價的思路
（一）標(biāo)定地價的內(nèi)涵
標(biāo)定地價評估可以以基準(zhǔn)地價為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位等條件通過系數(shù)修正進(jìn)行評估；也可以按市場交易資料，采用一定方法評估宗地地價。從定義中可以看到，①標(biāo)定地價是政府評估的具體地塊的地價，即宗地地價；②一般情況下，標(biāo)定地價不進(jìn)行大面積的評估，只是根據(jù)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等市場交易活動或進(jìn)行股份制企業(yè)資產(chǎn)評估時才進(jìn)行評估，但作為地價公示和地價監(jiān)測時，需對整個城市土地設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)宗地，并評定出標(biāo)定地價；③標(biāo)定地價也是確定土地使用權(quán)出讓底價的參考和依據(jù)。
根據(jù)前述分析，本次湘潭市城區(qū)標(biāo)定地價的地價內(nèi)涵界定如下：在設(shè)定基準(zhǔn)日，設(shè)定用途為商業(yè)、住宅和工業(yè)三類，設(shè)定土地使用權(quán)年限為三類用地的法定最高年限（即商業(yè)40年、住宅70年、工業(yè)50年），設(shè)定土地開發(fā)程度及利用條件的土地使用權(quán)價格。
（二）標(biāo)準(zhǔn)宗地的特征與基本標(biāo)準(zhǔn)
城市標(biāo)準(zhǔn)宗地是指在一定地域范圍內(nèi)設(shè)置的在土地質(zhì)量、個別條件、土地利用效益以及反映的地價水平等方面具有代表性、穩(wěn)定性和易辨性，可作為該區(qū)域中地價比較標(biāo)準(zhǔn)的若干地塊。
這里所指的一定地域范圍可以是同一均質(zhì)地域，也可以是同一土地級別或同一區(qū)段。代表性、穩(wěn)定性、標(biāo)準(zhǔn)性和公示性是城市標(biāo)準(zhǔn)宗地最重要的功能特征。
（三）標(biāo)準(zhǔn)宗地的定量配置
1、標(biāo)準(zhǔn)宗地定量配置
（1）根據(jù)土地的區(qū)位特性等因素直接劃分均質(zhì)地域，然后根據(jù)各均質(zhì)地域內(nèi)的均質(zhì)度來確定標(biāo)準(zhǔn)宗地的數(shù)量。（2）利用已完成的城市土地定級成果來確定標(biāo)準(zhǔn)宗地數(shù)量。（3）利用城市土地定級成果和均質(zhì)地域原理共同確定標(biāo)準(zhǔn)宗地數(shù)量。
湘潭市已完成城市土地定級工作，故第二條路線切實可行。其基本思路是：以城市土地定級成果為基礎(chǔ)，結(jié)合土地利用現(xiàn)狀，分析城市中心結(jié)點土地級差空間組織規(guī)律，運用均質(zhì)地域原理，確定標(biāo)準(zhǔn)宗地的數(shù)量。
2、標(biāo)準(zhǔn)宗地定配的步驟
（1）確定標(biāo)準(zhǔn)宗地的類型
標(biāo)準(zhǔn)宗地要有代表性，首先其用地類型要反映土地級別、均質(zhì)地域的主要土地用途。我國目前城市用地價格主要以商業(yè)、住宅、工業(yè)等用地類型來反映地價，一般商住綜合用地多沿街呈條帶狀分布；住宅用地和工業(yè)用地多數(shù)屬連片分布。
（2）以土地級別為控制
由于同一級別內(nèi)商服繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量等土地區(qū)位條件優(yōu)劣狀況具有相對一致性，故標(biāo)準(zhǔn)宗地的均質(zhì)地域應(yīng)在同一土地級別范圍內(nèi)，然后根據(jù)微觀區(qū)位條件、規(guī)劃條件、土地的個別因素、建筑物狀況、地價水平與發(fā)展趨勢等因素進(jìn)一步劃分。
（3）劃分區(qū)位優(yōu)勢地域
為保證標(biāo)準(zhǔn)宗地起到對地價動態(tài)的有效預(yù)測，必須考慮土地的區(qū)位優(yōu)勢與地價的區(qū)域發(fā)展趨勢。劃分區(qū)位優(yōu)勢地域一般可根據(jù)城市總體規(guī)劃實施戰(zhàn)略、城市重心的轉(zhuǎn)移以及政府導(dǎo)向等指導(dǎo)因素劃分。如根據(jù)湘潭市城市發(fā)展遠(yuǎn)景規(guī)劃，市中心工業(yè)區(qū)將全部搬遷出市，市中心工業(yè)區(qū)不單獨劃分地價區(qū)段。
（4）劃分均質(zhì)區(qū)段
地價均質(zhì)區(qū)段就是在土地級別和地價發(fā)展區(qū)域劃分的基礎(chǔ)上，根據(jù)宗地微觀區(qū)位條件、個別條件、利用狀況、功能結(jié)構(gòu)和地價水平等因素細(xì)分得到土地用途基本相同、集中連片、土地利用狀況和地價水平基本保持一致的均質(zhì)地域。
①商業(yè)用地考慮街道
一般情況下，商業(yè)用地的地價區(qū)段以街道為商業(yè)路線區(qū)段。由于商業(yè)繁華街道的地價受區(qū)位影響極為明顯，在商業(yè)比較繁華的區(qū)域，需要將一條街道劃分為若干地價區(qū)段；在商業(yè)不很繁華的區(qū)域，同一地價區(qū)段可延伸數(shù)條街道；在同一街道上，如果兩側(cè)的商服繁華程度有較大差異時，可以將其劃為兩個地價區(qū)段。
②住宅用地考慮各類設(shè)施
住宅用地是人類居住活動集中的地方，劃分住宅地價區(qū)段主要考慮以下因素：距市、區(qū)商業(yè)中心的距離及相對位置、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、交通道路條件、商店、學(xué)校、公園、醫(yī)院等配套設(shè)施狀況，噪音、污染、景觀、日照等環(huán)境因素，住宅區(qū)人口密度、建筑物質(zhì)量與年代，公共交通狀況、娛樂條件、衛(wèi)生條件等。住宅地價區(qū)段劃分受區(qū)位的影響明顯弱于商業(yè)用地區(qū)段價。所以具體土地利用類型的地價區(qū)段劃分，要具體分析而定。
③工業(yè)用地考慮城市規(guī)劃
工業(yè)用地是工業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動集中的地段。根據(jù)土地最佳利用原則，工業(yè)用地一般分布在城市邊緣，而城市中心的工業(yè)用地很少。對于分布在城市中心的工業(yè)用地應(yīng)注意與城市規(guī)劃相結(jié)合，對于近期即將搬遷或不符合城市規(guī)劃的工業(yè)企業(yè)不應(yīng)劃為工業(yè)用地的地價區(qū)段。
為保證標(biāo)準(zhǔn)宗地代表性、合理性、公示性和公正性，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)宗地的自身條件和區(qū)域特征，結(jié)合土地市場狀況，合理選擇、正確的評估標(biāo)定地價。
（四）標(biāo)準(zhǔn)宗地選取的要求
按照《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》，設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)宗地的要求主要應(yīng)考慮以下幾個方面的因素：
（1）宗地面積。根據(jù)同一地價區(qū)段內(nèi)不同宗地的面積大小，選擇面積適中的宗地作為標(biāo)準(zhǔn)宗地，面積過大或過小的宗地不宜作為標(biāo)準(zhǔn)宗地點。
（2）土地形狀。標(biāo)準(zhǔn)宗地的形狀應(yīng)以長方形為主，寬深比的確定應(yīng)參照該地地價區(qū)段各宗地寬深比的眾數(shù)或該城市內(nèi)宗地寬深比的眾數(shù)。盡量避免選取不規(guī)則形狀的宗地作為標(biāo)準(zhǔn)宗地。
（3）土地利用狀況。容積率是衡量土地利用狀況的一個重要指標(biāo)。當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)宗地的容積率與城市平均容積率（或不同級別平均容積率）不一致時，應(yīng)進(jìn)行容積率修正。修正方法可參照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。
（4）臨街狀況。通常情況下，應(yīng)避免選擇街角地、多面臨街地、畸零地等特殊宗地作為標(biāo)準(zhǔn)宗地。對于商業(yè)用地的標(biāo)準(zhǔn)宗地點則應(yīng)選擇一面臨街頭的宗地作為標(biāo)準(zhǔn)宗地。
（5）土地開發(fā)程度。根據(jù)對該城市平均土地開始程度的調(diào)查，在選擇標(biāo)準(zhǔn)宗地時，應(yīng)盡可能選擇平均土地開發(fā)程度條件下的宗地作為標(biāo)準(zhǔn)宗地。如標(biāo)準(zhǔn)宗地的土地開發(fā)程度高于或低于平均土地開始程度，則應(yīng)進(jìn)行土地開發(fā)程度修正。標(biāo)準(zhǔn)宗地的土地開發(fā)程度是以到達(dá)宗地紅線外的基礎(chǔ)設(shè)施條件界定其土地開發(fā)程度。
（6）土地權(quán)利狀況。標(biāo)準(zhǔn)宗地的地價應(yīng)為土地使用權(quán)價格。標(biāo)準(zhǔn)宗地點可以是國有劃撥土地，也可以是國有也讓土地、國家租賃土地或國家入股土地或其它土地。并且應(yīng)避免選擇有他項權(quán)利限制的宗地作為標(biāo)準(zhǔn)宗地。
（五）標(biāo)準(zhǔn)宗地估價的方法與要求
標(biāo)準(zhǔn)宗地估價的原理和方法應(yīng)遵循《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，如果設(shè)立的標(biāo)準(zhǔn)宗地土地交易日期在一年以內(nèi)的交易樣本，其地價可直接通過日期、土地開發(fā)程度、土地使用年限、容積率修正得到。標(biāo)準(zhǔn)宗地地價評估要求如下：
（1）標(biāo)準(zhǔn)宗地現(xiàn)狀條件與設(shè)定內(nèi)涵條件下的地價分別評估，評估值為地面價。
（2）標(biāo)準(zhǔn)宗地地價為土地使用權(quán)價格，不考慮他項權(quán)利。
（3）標(biāo)準(zhǔn)宗地地價設(shè)定在內(nèi)涵條件下為法定最高年限，在現(xiàn)狀條件下為實際剩余使用年限。
（4）標(biāo)準(zhǔn)宗地地價評估應(yīng)采用兩種或兩種以上的評估方法。
（5）標(biāo)準(zhǔn)宗地評估報告采用統(tǒng)一的格式。
（6）每一個標(biāo)準(zhǔn)宗地地價應(yīng)由兩名注冊土地估價師評估并簽字。
湘潭市城區(qū)標(biāo)準(zhǔn)宗地體系包括文字效果和圖件成果兩大塊，文字成果為標(biāo)準(zhǔn)宗地基本情況表，圖件成果為標(biāo)準(zhǔn)宗地空間分布圖。
（六）標(biāo)定地價體系的應(yīng)用
從土地估價發(fā)展趨勢看，設(shè)置標(biāo)定地價的目的包括提供土地出讓底價、宗地價格評估參考、基準(zhǔn)地價更新、地價動態(tài)監(jiān)測等。即根據(jù)動態(tài)地價評估的需要監(jiān)測這些標(biāo)準(zhǔn)宗地各種條件的變化，依據(jù)變化了的條件評估這些標(biāo)準(zhǔn)宗地地價，以算術(shù)平均法評估確定的估價區(qū)的基準(zhǔn)地價。宗地地價的評估，也完全可以根據(jù)所評估確定的估價區(qū)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)宗地地價，以市場比法等方法評估估價區(qū)內(nèi)其他宗地的動態(tài)地價；或者依據(jù)動態(tài)的標(biāo)準(zhǔn)宗地地價，依一定的技術(shù)途徑建立動態(tài)的宗地地價評估體系，在基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上，以基準(zhǔn)地價修正法評估確定估價區(qū)內(nèi)其他宗地的地價。并依據(jù)動態(tài)的標(biāo)準(zhǔn)宗地地價，算出地價指數(shù)，以完善地價管理制度。
基準(zhǔn)地價與標(biāo)定地價有何區(qū)別？
１、基準(zhǔn)地價是政府對城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型分別評估的土地使用權(quán)平均價格，是分用途的土地利用權(quán)區(qū)域平均價格?；鶞?zhǔn)地價是目前區(qū)域平均價的最常見形式。 ?
２、標(biāo)定地價是政府根據(jù)管理需要，評估或認(rèn)可的具體宗地在正常土地市場和正常經(jīng)營管理條件下某一日期的土地使用權(quán)價格，標(biāo)定地價是宗地價格的一種。?
