1 ? 土地增值稅法

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。土地增值稅實(shí)際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個(gè)人，有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費(fèi)。當(dāng)前中國的土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，對(duì)土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進(jìn)行征稅。據(jù)專家測(cè)算，房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率只要達(dá)到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。

1.1 ? 應(yīng)納稅額

稅率
土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。
—— 財(cái)法字[1995]第6號(hào)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條文
計(jì)算公式
應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。
計(jì)算方法
和土地增值稅預(yù)征率有別，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：?
　　按照土地增值稅稅率表，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 50%的部分，稅率為 30%。?
　　增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50%、未超過扣除項(xiàng)目金額 100%的部分，土地增值稅稅率為 40%。?
　　增值額超過扣除項(xiàng)目金額 100%、 未超過扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，土地增值稅稅率為 50%。?
　　按照土地增值稅稅率表，增值額超過扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，稅率為 60%。

1.2 ? 稅種特點(diǎn)

與其他稅種相比，土地增值稅具有以下四個(gè)特點(diǎn)：
（1）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)。
土地增值稅的增值額是以征稅對(duì)象的全部銷售收入額扣除與其相關(guān)的成本、費(fèi)用、稅金及其他項(xiàng)目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。
（2）征稅面比較廣。
凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應(yīng)依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個(gè)人，不論其經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，也不分內(nèi)、外資企業(yè)或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，均有繳納增值稅的義務(wù)。
（3）實(shí)行超率累進(jìn)稅率。
土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低為依據(jù)來確認(rèn)，按照累進(jìn)原則設(shè)計(jì)，實(shí)行分級(jí)計(jì)稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。
（4）實(shí)行按次征收。
土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實(shí)行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。
稅種作用
土地增值稅的開征，具有極其重要的作用：
（1）有利于增強(qiáng)國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的調(diào)控；
（2）有利于國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為；
（3）有利于增加國家財(cái)政收入為經(jīng)濟(jì)建設(shè)積累資金。

1.3 ? 征稅范圍

一般規(guī)定
（1）土地增值稅只對(duì)“轉(zhuǎn)讓”國有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì)“出讓”國有土地使用權(quán)的行為不征稅。
（2）土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其它附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。
（3）土地增值稅只對(duì)“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以“繼承、贈(zèng)與”等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。不予征收土地增值稅的行為主要包括兩種：
①房產(chǎn)所有人、土地使用人將房產(chǎn)、土地使用權(quán)贈(zèng)與“直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人”。
②房產(chǎn)所有人、土地使用人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)。
特殊規(guī)定
（1）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營
以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營一方以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或者作為聯(lián)營條件，免征收土地增值稅。其中如果投資聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營的就不能暫免征稅。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或者用于出租等商業(yè)用途，如果產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。
（3）房地產(chǎn)的互換，由于發(fā)生了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移，因此屬于土地增值稅的征稅范圍。但是對(duì)于個(gè)人之間互換自有居住用房的行為，經(jīng)過當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)審核，可以免征土地增值稅。
（4）合作建房，對(duì)于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；但建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
（5）房地產(chǎn)的出租，指房產(chǎn)所有者或土地使用者，將房產(chǎn)或土地使用權(quán)租賃給承租人使用由承租人向出租人支付租金的行為。房地產(chǎn)企業(yè)雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
（6）房地產(chǎn)的抵押，指房產(chǎn)所有者或土地使用者作為債務(wù)人或第三人向債權(quán)人提供不動(dòng)產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不轉(zhuǎn)移權(quán)屬的法律行為。這種情況下房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)在抵押期間并沒有發(fā)生權(quán)屬的變更，因此對(duì)房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。
（7）企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，免征收土地增值稅。
（8）房地產(chǎn)的代建行為，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收性質(zhì)，故不在土地增值稅征稅范圍。
（9）房地產(chǎn)的重新評(píng)估，按照財(cái)政部門的規(guī)定，國有企業(yè)在清產(chǎn)核資時(shí)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估而產(chǎn)生的評(píng)估增值，因其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅征稅范圍。
（10）土地使用者處置土地使用權(quán)，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占用、使用收益或處分該土地的權(quán)利，具有合同等到證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等。

1.4 ? 征收方式

第一步
核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個(gè)人所得稅征收方式。如成交價(jià)為50萬元，土地增值稅應(yīng)為500000×1%=5000元。
第二步
減除法定扣除項(xiàng)目金額后，按四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發(fā)票，二是不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告。
1、能夠提供購房發(fā)票的，可減除以下項(xiàng)目金額：
（1）取得房地產(chǎn)時(shí)有效發(fā)票所載的金額；
（2）按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%的金額；
（3）按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金；
（4）取得房地產(chǎn)時(shí)所繳納的契稅。
2、不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重置成本評(píng)估法，評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，扣除項(xiàng)目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：
（1）取得國有土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額證明；
（2）中介機(jī)構(gòu)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格（不包括土地評(píng)估價(jià)值），需經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格進(jìn)行確認(rèn)；
（3）按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價(jià)格評(píng)估費(fèi)用。

1.5 ? 征稅對(duì)象

納稅人：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。
課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。
土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益?？鄢?xiàng)目按《條例》及《細(xì)則》規(guī)定有下列幾項(xiàng)：
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式得到土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。
（2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。
（3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)是指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)新會(huì)計(jì)制度規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行歸集或分?jǐn)?。為了便于?jì)算操作，《細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額,其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)予以扣除。凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。
（4）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估而確認(rèn)的價(jià)格。
（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。
（6）加計(jì)扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20%的扣除。
計(jì)算方法
計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率
1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
（2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；
（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；
（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
2、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：
增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。
上面所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。
納稅人計(jì)算土地增值稅時(shí)，也可用下列簡便算法：
計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，具體公式如下：
（一）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%
土地增值稅稅額=增值額×30%
（二）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項(xiàng)目金額×5%
（三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項(xiàng)目金額×15%
（四）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%
土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項(xiàng)目金額×35%
公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。
征收管理
納稅地點(diǎn)
土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納。
“房地產(chǎn)所在地”，是指房地產(chǎn)的坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。
納稅申報(bào)
土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。
征收實(shí)例
假設(shè)張先生于2004年以50萬元購買了一套房產(chǎn)，2006年12月將以70萬來出售。
1、張先生不能提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，其以核定方式來繳納，則需要繳納的土地增值稅為7000（700000×1%）元
。
2、如果張先生能夠提供購房發(fā)票，發(fā)票所載金額為50萬，那么可扣除：
原值：500000；加計(jì)金額：500000×5%*2=50000；稅金：契稅為7500（500000×1.5%）元，轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的營業(yè)稅為38500（700000×5.5%）、個(gè)人所得稅按核定方式繳納為7000（700000×1%）、印花稅350元。
那么該套房屋的增值額為：700000—500000—50000—7500—38500—7000—350=96650元，未超過扣除項(xiàng)目金額的50%，按照30%的稅率計(jì)算。那么，土地增值稅為：96650×30%=28995元。
存在疑惑：征收細(xì)則還需要進(jìn)一步確定
雖然此次北京地稅局對(duì)于土地增值稅的扣除項(xiàng)目和征收方式進(jìn)行了比較明確的規(guī)定；但是，對(duì)于土地增值稅的征收細(xì)則還需要進(jìn)一步的明確，比如對(duì)于土地增值稅的征收范圍。按照京財(cái)稅[1999]1201號(hào)規(guī)定，對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。同時(shí)，按照京地稅地[2004]368號(hào)文件規(guī)定，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓居住滿三年未滿五年的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，減半征收土地增值稅項(xiàng)目；如果將這兩個(gè)文件進(jìn)行銜接，是否就是對(duì)于普通住宅和五年以上的非普通住宅均免征土地增值稅？對(duì)于這一點(diǎn)，可能還是存在疑惑，而對(duì)于土地增值稅征收范圍的界定，將直接會(huì)影響到該政策對(duì)于二手房市場(chǎng)產(chǎn)生的波動(dòng)幅度。
會(huì)計(jì)處理
企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下設(shè)“應(yīng)交土地增值稅”明細(xì)科目，專門用來核算土地增值稅的發(fā)生和繳納情況，其貸方反映企業(yè)計(jì)算出的應(yīng)交土地增值稅，其借方反映企業(yè)實(shí)際繳納的土地增值稅，余額在貸方反映企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅。
土地增值稅作為對(duì)企業(yè)營業(yè)收入所征收的一種稅收，一般應(yīng)當(dāng)作為營業(yè)稅金進(jìn)行處理，具體可以分為如下三種情況：
（一）對(duì)于專門從事房地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)直接計(jì)入營業(yè)稅金及附加科目，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)計(jì)入“經(jīng)營稅金及附加”科目，對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作企業(yè)應(yīng)當(dāng)計(jì)入“應(yīng)交稅費(fèi)”科目，股份制企業(yè)應(yīng)當(dāng)計(jì)入“營業(yè)稅金及附加”科目。
（二）對(duì)于非專營房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)從事的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅，一般應(yīng)當(dāng)作為其他業(yè)務(wù)支出處理，如工業(yè)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)、農(nóng)業(yè)企業(yè)、交通企業(yè)、民航企業(yè)等企業(yè)應(yīng)當(dāng)計(jì)入“其他業(yè)務(wù)支出”科目，如果企業(yè)不劃分主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入，那么相應(yīng)地土地增值稅也應(yīng)當(dāng)作為營業(yè)稅金的一部分計(jì)入“營業(yè)稅金及附加”（如旅游飲食服務(wù)企業(yè)）。
（三）對(duì)于企業(yè)轉(zhuǎn)讓其已經(jīng)作為固定資產(chǎn)等入賬的土地使用權(quán)、房屋等，其應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅應(yīng)當(dāng)計(jì)入“固定資產(chǎn)清理”等賬戶。
[例]某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1998年1月將其開發(fā)的寫字樓一幢出售，共取得收入3800萬元。企業(yè)為開發(fā)該項(xiàng)目支付土地出讓金600萬元，房地產(chǎn)開發(fā)本為1400萬元，專門為開發(fā)該項(xiàng)目支付的貸款利息120萬元。為轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、及教育費(fèi)附加共計(jì)210.9萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定，企業(yè)可以按土地使用權(quán)出讓費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計(jì)算扣除其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。另外，稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按土地出讓費(fèi)和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20%加計(jì)扣除。則其應(yīng)納稅額為：
扣除項(xiàng)目金額=600+1400+120+210.9+（600+1400）×5%+（600+1400）×20%=600+1400+120+210.9+100+400=2830.9萬元
增值額=3800-2830.9=969.1萬元(3800萬,收入是含稅的,應(yīng)扣除營業(yè)稅及附加)
增值額占扣除項(xiàng)目比例=969.1÷2830.9=34.23%
應(yīng)納稅額=969.1×30%=290.73萬元
則企業(yè)應(yīng)作如下會(huì)計(jì)分錄：
借：營業(yè)稅金及附加　2907300
貸：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交土地增值稅　2907300
實(shí)際向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納土地增值稅時(shí)作如下會(huì)計(jì)分錄：
借：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交土地增值稅　2907300
貸：銀行存款　2907300
籌劃方法
收入分散籌劃法
按相關(guān)稅法規(guī)定，土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。在扣除項(xiàng)目金額一定的情況下，轉(zhuǎn)讓收入越少，土地增值額就越小，當(dāng)然稅率和稅額就越低。因此，如何通過分散轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，就是一個(gè)著眼點(diǎn)。一般常見的方法是將可以分開單獨(dú)處理的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離，分次單獨(dú)簽定合同。例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備開發(fā)一棟精裝修的樓房，預(yù)計(jì)精裝修房屋的市場(chǎng)售價(jià)是1 800萬元（含裝修費(fèi)600萬元），該企業(yè)可以分兩次簽定合同，在毛坯房建成后先簽l 200萬元的房屋買賣合同，等裝修時(shí)再簽600萬元的裝修合同，則納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到節(jié)稅的目的。
費(fèi)用遷移籌劃法
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用（管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營費(fèi)用）不以實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除，而是根據(jù)利息是否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傋鳛橐欢l件，按房地產(chǎn)項(xiàng)目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以通過事前籌劃，把實(shí)際發(fā)生的期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接成本中去，例如屬于公司總部人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等都屬于期間費(fèi)用的開支范圍，由于它的實(shí)際發(fā)生數(shù)不能增加土地增值稅的扣除金額，因此，人事部門可以在不影響總部工作的同時(shí)把總部的一些人員安排或兼職于每一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中。那么這些人的有關(guān)費(fèi)用就可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開發(fā)成本中。期間費(fèi)用少了又不影響房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除，而房地產(chǎn)的開發(fā)成本卻增大了。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)公司在不增加任何開支的情況下，通過費(fèi)用遷移法，就可以增大土地增值稅允許扣除項(xiàng)目的金額，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。
“臨界點(diǎn)”籌劃法
房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，總要獲得一定的利潤，但利潤率越高，繳納的土地增值稅就越多，稅后利潤可能反而越小。因此，如何做到使房價(jià)在同行中最低，應(yīng)繳土地增值稅最少，所獲利潤最多是房地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)真考慮的問題。按照稅法有關(guān)優(yōu)惠規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，可以對(duì)此進(jìn)行納稅籌劃。
實(shí)際工作中，首先要測(cè)算增值率（增值額與允許扣除項(xiàng)目金額的比率），然后設(shè)法調(diào)整增值率。改變?cè)鲋德实姆椒ㄓ袃煞N：一是合理定價(jià)，如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當(dāng)降低價(jià)格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負(fù)。二是增加扣除額，主要是通過加大投入來提高市場(chǎng)競爭力。按《土地增值稅暫行實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括可以扣除的項(xiàng)目有：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。納稅人可以通過改善住房環(huán)境，提高房產(chǎn)的質(zhì)量來適當(dāng)增加了扣除項(xiàng)目，以高質(zhì)低價(jià)來
占領(lǐng)市場(chǎng)。例：某房地產(chǎn)公司建成一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，扣除項(xiàng)目金額為800萬元，當(dāng)?shù)赝愖≌氖袌?chǎng)售價(jià)約l 000萬元，假如定價(jià)1 000萬元，增值率為25%，應(yīng)納土地增值稅為60萬元。假如不考慮其他因素，獲利為1 000-800-60=140（萬元）。但如果定價(jià)960萬元（X一800/800=20%），增值率為20%.由于納稅人建造的是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，所以就可以免征土地增值稅，則獲利為960-800=160（萬元），二者相比稅后利潤增加20萬元。通過這個(gè)例子可以看出，企業(yè)在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)，通過合理定價(jià)進(jìn)行納稅籌劃，完全可以使自己保持較低價(jià)格并獲得較高的利潤。
費(fèi)用均分籌劃法
這種方法主要是針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)。因?yàn)檫@類企業(yè)可能同時(shí)進(jìn)行幾處房地產(chǎn)的開發(fā)業(yè)務(wù)，不同地方開發(fā)成本因?yàn)榈貎r(jià)或其他原因可能不同，這就會(huì)導(dǎo)致有的房屋開發(fā)出來銷售后的增值率較高，而有的房屋增值率較低，這種不均勻的狀態(tài)實(shí)際會(huì)加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，這就要求企業(yè)對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。因此，平均費(fèi)用分?jǐn)偸堑咒N增值額、減少納稅的極好選擇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可將一段時(shí)間內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)成本進(jìn)行最大限度的調(diào)整分?jǐn)?，就可以將獲得的增值額進(jìn)行最大限度的平均，這樣就不會(huì)出現(xiàn)某段時(shí)間增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省部分稅款的繳納。如果結(jié)合其他籌劃方法，使增值率剛好在某一臨界點(diǎn)以下，則節(jié)稅就更明顯。
利息支出籌劃法
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于高負(fù)債的行業(yè)，一般都會(huì)發(fā)生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也會(huì)對(duì)企業(yè)的應(yīng)納稅額產(chǎn)生很大的影響。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其房地產(chǎn)開發(fā)的其他費(fèi)用還可按該項(xiàng)目地價(jià)款和開發(fā)成本之和的5%再扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按該項(xiàng)目地價(jià)款和開發(fā)成本之和的l0%直接扣除成本，其實(shí)際利息支出就不能扣除了。這給納稅人提供了可供選擇的余地：如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中主要依靠借款籌資，利息費(fèi)用較高，則應(yīng)盡可能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，并按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，?shí)現(xiàn)利息據(jù)實(shí)扣除，降低稅額；反之，開發(fā)過程中借款不多，利息費(fèi)用較低，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С龌虿惶峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明，這樣就可多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。
建房方式籌劃法
根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定：某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。納稅人如果能注意運(yùn)用這些特殊政策進(jìn)行納稅籌劃，其節(jié)稅效果也是很明顯的。
第一種是代建房方式。稅法規(guī)定，代建房行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，而屬于建筑業(yè)，是營業(yè)稅的征稅范圍。由于建筑行業(yè)適用的是3%的比例稅率，稅負(fù)較低，而土地增值稅適用的是30%一60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率，前者節(jié)稅明顯。因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終客戶，就完全可以采用代建房方式進(jìn)行開發(fā)，而不采用先開發(fā)后銷售方式。這種籌劃可以是由房地產(chǎn)開發(fā)公司以客戶名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己購買和取得，其關(guān)鍵是房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移就可以了。為了使該項(xiàng)籌劃更加順利，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以根據(jù)市場(chǎng)情況，適當(dāng)降低代建房勞務(wù)收入的數(shù)額，以取得客戶的配合。
第二種是合作建房方式。稅法規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。比如某房地產(chǎn)開發(fā)公司購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以通過預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。這樣，在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在建成后轉(zhuǎn)讓屬于房地產(chǎn)公司的那部分住房時(shí)，才就這一部分繳納土地增值稅

2 ? 土地增值稅法規(guī)

國務(wù)院令[1993]第138號(hào)
頒布日期：19931213 　實(shí)施日期：19940101 　頒布單位：國務(wù)院
第一條 為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益，制定本條例。
第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。
第三條 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。
第四條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。
第五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
第六條 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；
（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
第七條 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：
增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。
第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅：
（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的；
（二）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。
第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：
（一）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；
（二）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；
（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。
第十條 納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。
第十一條 土地增值稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收土地增值稅。
第十二條 納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。
第十三條 土地增值稅的征收管理，依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十四條 本條例由財(cái)政部負(fù)責(zé)解釋，實(shí)施細(xì)則由財(cái)政部制定。
第十五條 本條例自一九九四年一月一日起施行。各地區(qū)的土地增值費(fèi)征收辦法，與本條例相抵觸的，同時(shí)停止執(zhí)行
清算
土地增值稅國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》。政府的這一動(dòng)作，最終將會(huì)給樓市帶來什么樣的影響，國內(nèi)各媒體紛紛發(fā)表了自己的看法。
意在遏制不規(guī)范行為
香港《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》刊載社論文章寫到，國家稅務(wù)總局發(fā)出通知，全國下月一日起，清算房地產(chǎn)開發(fā)商的土地增值稅，17日內(nèi)地股市升勢(shì)聞風(fēng)逆轉(zhuǎn)向下，大量地產(chǎn)股跌停板，在香港上市的內(nèi)地地產(chǎn)商股價(jià)亦急挫。文章指出，土地增值稅的嚴(yán)格執(zhí)行，勢(shì)將壓縮內(nèi)地地產(chǎn)商利潤，但并不代表中央要打擊內(nèi)地樓市。
文章認(rèn)為，是次通知僅由國家稅務(wù)總局發(fā)出，與去年中遏抑房地產(chǎn)的“國十五條”由九個(gè)部委聯(lián)合發(fā)出，已可見層次的截然不同。國家稅務(wù)總局是次重申現(xiàn)有的條例，宣布開展清算，目的應(yīng)是力壓房地產(chǎn)業(yè)不規(guī)范、游走灰色空間的行為，配合中央要房地產(chǎn)走入健康發(fā)展的軌道。土地增值稅其實(shí)早于93年實(shí)施，但由于屬地方稅，以及讓地方能因地制宜，故操作上予地方政府很大彈性，地方在執(zhí)行上亦確盡用灰色空間，將本來高達(dá)3成至6成的稅率，大減至只有1%至3%，令增值稅本來要打擊土地囤積與炒風(fēng)的功能，幾近于無。
文章指出，國家稅務(wù)總局表明要開展清算，相信就是要收緊各地方政府，在執(zhí)行土地增值稅上的彈性空間、灰色地帶，地產(chǎn)商應(yīng)繳的稅必須繳，有囤積居奇的就更要透過征稅打擊，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)，緩和社會(huì)矛盾。故此，如有關(guān)政策得到落實(shí)，內(nèi)地地產(chǎn)商的盈利、暴利，勢(shì)將大減。
國五條稅收細(xì)則公布 土地增值稅預(yù)征率加碼
北京市地稅局、住建委2013年3月30日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)稅收問題的公告》，為加強(qiáng)對(duì)定價(jià)過高、價(jià)格上漲過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅收征管，對(duì)房地產(chǎn)銷售新辦理預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售備案的商品房取得的收入，按照預(yù)計(jì)增值率實(shí)行2%至8%的幅度預(yù)征率，容積率小于1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，最低按照銷售收入的5%[2] ?預(yù)征土地增值稅。

2.1 ? 優(yōu)惠政策

免稅
1、法定免稅。有下列情形之一的，免征土地增值稅：
(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%;
(2)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第8條
2、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免稅。因城市規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，免征土地增值稅。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第11條
3、轉(zhuǎn)讓自用住房免稅。個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，凡居住滿5年及以上的，免征土地增值稅;居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第12條
4、房地產(chǎn)入股免稅。以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。
《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))
5、合作建自用房免稅。對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。
《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))
6、互換房地產(chǎn)免稅。個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，免征土地增值稅。
《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))
7、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓免稅。對(duì)1994年1月1日以前已簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論何時(shí)轉(zhuǎn)讓其房地產(chǎn)，免征增值稅。
《關(guān)于對(duì)1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知》(財(cái)法字[1995]7號(hào))
8、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓免稅。對(duì)1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已分項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，在2000年底前免征土地增值稅。
《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅優(yōu)惠政策延期的通知》(財(cái)稅字[1999]293號(hào))
9、個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅免稅。從1999年8月1日起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓其擁有的普通住宅，暫免征土地增值稅。
《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》(財(cái)稅字[1999]210號(hào))
10、贈(zèng)與房地產(chǎn)不征稅。房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，不征收土地增值稅。
《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))
11、房產(chǎn)捐贈(zèng)不征稅。房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的，不征收土地增值稅。
《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))
12、資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免稅。對(duì)中國信達(dá)、華融、長城和東方4家資產(chǎn)管理公司及其分支機(jī)構(gòu)，自成立之日起，公司處置不良資產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。
《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》(財(cái)稅[2001]10號(hào))
13、第29屆奧運(yùn)會(huì)取得收入免稅。對(duì)第29屆奧運(yùn)會(huì)組委會(huì)再銷售所獲捐贈(zèng)的物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入，免征土地增值稅。
《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、海關(guān)總署關(guān)于第29屆奧運(yùn)會(huì)稅收政策問題的通知》(財(cái)稅[2003]10號(hào))
14、被撤銷金融機(jī)構(gòu)清償債務(wù)免稅。從《金融機(jī)構(gòu)撤銷條例》生效之日起，對(duì)被撤銷的金融機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)(不包括所屬企業(yè))財(cái)產(chǎn)用于清償債務(wù)時(shí)，免征其轉(zhuǎn)讓貨物、不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)、有價(jià)證券、票據(jù)等應(yīng)繳納的土地增值稅。
《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于被撤消金融機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》(財(cái)稅[2003]141號(hào))
15、資產(chǎn)處置免稅。對(duì)中國東方資產(chǎn)管理公司接收港澳國際(集團(tuán))有限公司的資產(chǎn)以及利用該資產(chǎn)從事融資租賃業(yè)務(wù)應(yīng)繳納土地增值稅，予以免征。對(duì)港澳國際(集團(tuán))有限公司及其內(nèi)地公司和香港8家子公司在中國境內(nèi)的資產(chǎn)，在清理和被處置時(shí)，免征應(yīng)繳納的土地增值稅。
《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于中國東方資產(chǎn)管理公司處置港澳國際(集團(tuán))有限公司有關(guān)資產(chǎn)稅收政策問題的通知》(財(cái)稅[2003]212號(hào))
16、產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移不征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號(hào))
17、土地增值稅預(yù)征率。對(duì)符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》第七條情形的，各省轄市地方稅務(wù)局可在下列規(guī)定的幅度內(nèi)，確定不低于預(yù)征率的征收率，并報(bào)省局備案：
(一)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，可按取得收入的0.5%至1%計(jì)征土地增值稅;
(二)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的普通住宅，可按取得收入的1%至2%計(jì)征土地增值稅;
(三)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的營業(yè)用房、寫字樓、高級(jí)公寓、度假村、別墅等，可按取得收入的2%至4%計(jì)征土地增值稅;
(四)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的項(xiàng)目中包含普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、普通住宅或其它商品房的，其收入應(yīng)分別核算，否則從高按取得收入的2%至4%計(jì)征土地增值稅。
《江蘇省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)〈國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知〉的通知》(蘇地稅發(fā)[2007]75號(hào))
18、轉(zhuǎn)讓舊主房及建筑物扣除項(xiàng)目規(guī)定。對(duì)單位轉(zhuǎn)讓舊主房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，按轉(zhuǎn)讓收入的80%至95%作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅，具體比例由各省轄市確定，并報(bào)省財(cái)政廳、省地稅局備案。
《江蘇省財(cái)政廳 江蘇省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(蘇財(cái)稅[2007]45號(hào))
19、個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住宅五年以上免征。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住宅，即沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，按轉(zhuǎn)讓收入的1%至1.5%計(jì)征土地增值稅，具體比例由各省轄市確定，并報(bào)省財(cái)政廳、省地稅局備案。
對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住宅的，經(jīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住五年或五年以上，免予征收土地增值稅;居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。
20、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房符合規(guī)定免征土地增值稅。企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。
《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅[2008]24號(hào))
21、災(zāi)后重建安居房建設(shè)轉(zhuǎn)讓免征土地增值稅。對(duì)政府為受災(zāi)居民組織建設(shè)的安居房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅，轉(zhuǎn)讓時(shí)免征土地增值稅。
《財(cái)政部 海關(guān)總署 國家稅務(wù)總局關(guān)于支持汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建有關(guān)稅收政策問題的通知》(財(cái)稅[2008]104號(hào))
22、個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。
《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財(cái)稅[2008]137號(hào))
23、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算后，補(bǔ)繳稅款暫時(shí)有困難的，經(jīng)批準(zhǔn)可以延期繳納。
《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于認(rèn)真落實(shí)稅收優(yōu)惠政策扶持中小企業(yè)發(fā)展的通知》(蘇地稅發(fā)[2009]3號(hào))
24、對(duì)三項(xiàng)國際綜合運(yùn)動(dòng)會(huì)組委會(huì)的收入免稅。自2008年1月1日起，對(duì)亞運(yùn)會(huì)組織委員會(huì)、大運(yùn)會(huì)執(zhí)行局和大冬會(huì)組織委員會(huì)賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應(yīng)繳納的營業(yè)稅和土地增值稅。
《財(cái)政部 海關(guān)總署 國家稅務(wù)總局關(guān)于第16屆亞洲運(yùn)動(dòng)會(huì)等三項(xiàng)國際綜合運(yùn)動(dòng)會(huì)稅收政策的通知》(財(cái)稅[2009]94號(hào))
25、對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源的，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。享受該稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保[2010]87號(hào)）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公共租賃住房。
稅項(xiàng)扣除
1、法定稅項(xiàng)扣除。下列項(xiàng)目，準(zhǔn)予納稅人在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除：
(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額。即納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用;
(2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本。是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本。具體包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用;
(3)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用。包括與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)
財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，按不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算金額，據(jù)實(shí)扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按土地使用權(quán)支付金額及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本兩項(xiàng)之和金額的5%計(jì)算扣除。
凡不能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條(1)、(2)項(xiàng)規(guī)定的金額之和10%以內(nèi)計(jì)算扣除;
(4)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。是指由稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格;
(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅及教育費(fèi)附加;
(6)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。是指對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按本條(1)、(2)項(xiàng)即土地使用權(quán)支付金額及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生成本金額之和，加計(jì)20%的扣除。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第6條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第7條
2、代收費(fèi)用扣除。對(duì)縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，其代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入計(jì)稅，并相應(yīng)在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)予以扣除。但不得作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。
《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))
3、地價(jià)款和稅費(fèi)扣除。轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，作為扣除項(xiàng)目金額，計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)未支付地價(jià)款或不能提供已支付地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除該項(xiàng)地價(jià)款的金額。
《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))
4、評(píng)估費(fèi)用扣除。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物所支付的評(píng)估費(fèi)用，允許在計(jì)算增值額時(shí)據(jù)實(shí)扣除。
《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))

3 ? 土地增值稅暫行條例

中華人民共和國國務(wù)院令 第138號(hào) 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》已經(jīng)1993年11月26日國務(wù)院第十二次常務(wù)會(huì)議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自1994年1月1日起執(zhí)行。 總理李鵬 一九九三年十二月十三日

3.1 ? 基本信息

中華人民共和國土地增值稅暫行條例
第一條
為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益，制定本條例。[1]?
第二條
轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。
第三條
土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。
第四條
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。
第五條
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
第六條
計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：
（一）取得土地使用權(quán)所支付
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的金額；
（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；
（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
第七條
土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：
增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。
第八條
有下列情形之一的，免征土地增值稅：
（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的；
（二）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。
第九條
納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：
（一）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；
（二）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；
（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。
第十條
納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。
其他信息
第十一條
土地增值稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收土地增值稅。
第十二條
納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地
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管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。
第十三條
土地增值稅的征收管理，依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十四條
本條例由財(cái)政部負(fù)責(zé)解釋，實(shí)施細(xì)則由財(cái)政部制定。
第十五條
本條例自一九九四年一月一日起施行。各地區(qū)的土地增值費(fèi)征收辦法，與本條例相抵觸的，同時(shí)停止執(zhí)行。

3.2 ? 免稅項(xiàng)目

條例
除本條和條例實(shí)施細(xì)則中規(guī)定者外，已規(guī)定的其他免稅項(xiàng)目有：
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一、個(gè)人之間互換自有居住用房的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)后可免稅。
二、下列項(xiàng)目暫免征稅：
(一)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營，投資、聯(lián)營一方以房地產(chǎn)作價(jià)入股或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中的，但所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房投資聯(lián)營的除外；
(二)合作建房，一方出土地，一方出資金，建成后按比例分房自用的；
(三)企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的；
(四)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有普通住宅。
此類住宅可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國務(wù)院辦公廳的有關(guān)規(guī)定制定的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。
轉(zhuǎn)讓
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房和建筑物，不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，其為取得土地使用權(quán)所支付的金額和購房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用的扣除，可按發(fā)票所載金額，從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計(jì)5%。納稅人購房時(shí)繳納的契稅可扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。
如納稅人轉(zhuǎn)讓舊房和建筑物，既不能取得評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依法核定征稅。