1 ? 宅基地改革?

由于與小產(chǎn)權(quán)房的命運休戚相關(guān)，農(nóng)村宅基地改革的框架和路徑受到廣泛關(guān)注?！霸圏c方案”盡管提出了出租、轉(zhuǎn)讓、入股、典賣等農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)方式，但將流轉(zhuǎn)范圍嚴(yán)格界定在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員內(nèi)部。這意味著城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購房及其相關(guān)的小產(chǎn)權(quán)房，仍是“法律政策禁區(qū)”，而此前多家媒體估計稱，全國小產(chǎn)權(quán)房存量達(dá)7000萬套。

已經(jīng)醞釀多年的農(nóng)村宅基地制度改革，終于有望邁出實質(zhì)性的一步。作為土地制度改革的牽頭部門，國土資源部于近日基本完成了“農(nóng)村宅基地制度改革試點方案”(下稱“試點方案”)的編制、修改工作。按照工作程序，下一步試點方案應(yīng)報中央深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組(下稱“中央深改 ，如果中央深改組通過了國土資源部的試點方案，國土資源部計劃開展為期兩年左右的試點工作。到2017年，將在總結(jié)改革試點工作經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，在全國范圍內(nèi)推行農(nóng)村宅基地制度改革。

1.1 ? 試點改革進展

2016年6月21日，牢牢把握農(nóng)民與土地關(guān)系這條主線
——就學(xué)習(xí)習(xí)近平總書記安徽小崗村重要講話專訪姜大明
姜大明表示：宅基地制度改革，在保障農(nóng)民宅基地用益物權(quán)、引導(dǎo)農(nóng)民自愿有償退出閑置宅基地、規(guī)范宅基地管理和利用、改善村莊環(huán)境等方面取得了積極成效。土地征收制度改革，圍繞縮小征地范圍、規(guī)范征收程序和完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機制進行了有益探索。要強化主體責(zé)任，加快改革步伐，確保2017年底前完成試點任務(wù)。

1.2 ? 改革方案

“關(guān)于農(nóng)村宅基地改革的問題，目前確實有一個試點方案，已經(jīng)編制完成了，但還沒有最后批準(zhǔn)?！?3日上午，一位不愿具名的國土資源部內(nèi)部人士向記者證實，國土資源部已經(jīng)初步編制完成了農(nóng)村宅基地制度改革試點方案。

所謂農(nóng)村宅基地，是農(nóng)村的農(nóng)戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。包括已經(jīng)建設(shè)房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，已經(jīng)建設(shè)房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型。

據(jù)悉，按照目前已經(jīng)基本成型的“試點方案”，農(nóng)村宅基地改革試點工作將按照“分類處理”原則的進行。所謂分類，即“城鄉(xiāng)建設(shè)用地擴展邊界外的傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)”和“城鄉(xiāng)建設(shè)用地擴展邊界內(nèi)”兩類，對于這兩類不同情況，將以不同方式貫徹“一戶一宅”的原則。

試點方案規(guī)定，在城鄉(xiāng)建設(shè)用地擴展邊界外的傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)，繼續(xù)實行“一戶一宅”、面積法定的宅基地分配制度。對人均耕地少，二、三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，實行相對集中建房落實“一戶一宅”，原則上不再進行單宗分散的宅基地分配。

而在城鄉(xiāng)建設(shè)用地擴展邊界內(nèi)，政府或集體通過集中建設(shè)農(nóng)村公寓、農(nóng)民住宅小區(qū)，將法定面積宅基地等值轉(zhuǎn)換為住宅，落實“一戶一宅”。已沒有新增宅基地可供分配的，農(nóng)民集體可利用村莊存量建設(shè)用地，在政府支持下集中建設(shè)公寓式住宅，落實農(nóng)村住房建設(shè)的宅基地權(quán)益。
記者了解到，試點方案還規(guī)定，農(nóng)戶初次分配的宅基地，繼續(xù)實行規(guī)定面積內(nèi)無償取得，有條件地區(qū)試行有償選位；超標(biāo)占用宅基地和一戶多宅的，超過部分實行有償使用；集體經(jīng)濟組織成員因有償流轉(zhuǎn)或退還宅基地后再次申請的，可有償取得；非集體經(jīng)濟組織成員通過繼承房屋或其他合法方式占有和使用宅基地，實行有償使用；農(nóng)戶可自愿有償退出宅基地。

2 ? 宅基地改革試點

今年中央一號文件要求深入推進農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，農(nóng)業(yè)供給側(cè)改革被認(rèn)為包括結(jié)構(gòu)性調(diào)整和改革兩部分，其中農(nóng)村土地制度是一項具有基石意義的制度。

在2月6日上午舉行的國務(wù)院新聞辦新聞發(fā)布會上，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長、辦公室主任唐仁健，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任韓俊解讀了《中共中央國務(wù)院關(guān)于深入推進農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革加快培育農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展新動能的若干意見》有關(guān)情況，并答記者問。

唐仁健指出:我們一直以來對農(nóng)村土地制度改革非常慎重。但是任何制度隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，都有一個與時俱進的問題。也是基于這樣一個考慮，根據(jù)各地試點的探索，今年的中央一號文件在有關(guān)土地制度方面，應(yīng)該說也是有一些推進。主要有幾點：

第一，所謂“三塊地”的試點試驗。就是土地征收制度、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，還有一個宅基地制度改革的試點試驗。

唐仁健介紹，從去年開始，中央已經(jīng)安排在全國33個縣進行試點，今年還要試點一年，到今年年底準(zhǔn)備進行評估總結(jié)驗收，在此基礎(chǔ)上再進行修法。但是去年征地制度、宅基地制度、建設(shè)用地入市三項推行的面還不夠?qū)?，征地制度只?個縣，經(jīng)營性建設(shè)用地只在15個縣，宅基地在15個縣。今年在這項試點上，中央一號文件提的要求是統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進，這六個字的意思是要把征地制度和經(jīng)營性建設(shè)用地入市這兩項推廣到33個縣，面擴開了。

第二，關(guān)于”三權(quán)“，農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體收益分配權(quán)，這三權(quán)對進城農(nóng)民來講，怎么維護。五中全會提出依法自愿有償轉(zhuǎn)讓。怎么依法自愿有償轉(zhuǎn)讓？

唐仁健介紹：關(guān)于“有償”，在前期一號文件政策調(diào)研制定過程中，地方反映，有償?shù)馁Y金從哪里來，感覺非常困惑。因此，這次中央一號文件講了，可以多渠道籌集資金，按規(guī)定的用途用于集體對進城落戶農(nóng)民自愿退出承包地、宅基地進行補償，這也是根據(jù)地方的實踐、基層的要求作出的與時俱進的規(guī)定。

第三，為了探索賦予農(nóng)戶更加完整的宅基地用益物權(quán)，適度地盤活利用空閑的農(nóng)房及宅基地。今年中央一號文件要求，要認(rèn)真總結(jié)農(nóng)村宅基地制度改革試點經(jīng)驗，在充分保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，防止外部資本侵占控制的前提下，落實宅基地集體所有權(quán)，維護農(nóng)戶依法取得的宅基地占有和使用權(quán)，探索農(nóng)村集體組織以出租合作等方式盤活利用空閑農(nóng)房及宅基地，增加農(nóng)民的財產(chǎn)性收入。

唐仁健介紹:這個規(guī)定非常重要，在宅基地的盤活利用上，有了一些新的考慮和推進措施。同時還提出了在控制農(nóng)村建設(shè)用地總量，不占用永久基本農(nóng)田的前提下，盤活農(nóng)村存量的建設(shè)用地，主要是針對新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)的發(fā)展，采取入股聯(lián)營等方式，可以用于這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任韓俊指出，今年中央一號文件在支持返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)和新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展方面，內(nèi)容寫得很足，份量占得很重，政策含金量也比較高，尤其是在用地政策、金融服務(wù)和人員培訓(xùn)等方面。

韓俊指出，比如在農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)用地方面，文件提出，要完善新增建設(shè)用地的保障機制，將年度新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)確定一定比例，用于支持農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)的發(fā)展，這是一個含金量很高的政策。

比如文件提出，允許通過村莊整治、宅基地整理等節(jié)約的建設(shè)用地，通過入股、聯(lián)營等方式，重點支持鄉(xiāng)村休閑旅游養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)和農(nóng)村三產(chǎn)融合的發(fā)展。文件也明確規(guī)定，這些村莊整治、宅基地整理節(jié)約出來的建設(shè)用地，嚴(yán)禁違規(guī)違法開發(fā)房地產(chǎn)或建私人會所。

3 ? 2017年農(nóng)村宅基地改革

農(nóng)地宅基地制度集體所有用32個字概括。成員使用，一戶一宅，限制面積，免費申請，長期占有，房地分開，差異賦權(quán)。很多人在咨詢2017年農(nóng)村宅基地改革政策有哪些呢?目前2017年農(nóng)村宅基地改革政策還沒出臺，但是根據(jù)之前歷年農(nóng)村宅基地改革政策來初步預(yù)算2017年國家將在宅基地方面有哪些改革呢?

土地管理法在2009、2010、2012年連續(xù)三年進入當(dāng)年人大立法的修改計劃中，但均無結(jié)果。2009年，國土部門嘗試修改土地管理法，據(jù)傳針對86條的土地管理法，做出的修訂多達(dá)116條(將原來的土地管理法改成了塞子有沒有啊)，修改內(nèi)容包括了征地制度、征地范圍等，“幾乎各章都有修訂，有文字上的修改，章節(jié)順序的調(diào)整”。

但土地管理法最后提交全國人大常委會審議的版本卻僅對第47條做了修改，原來的規(guī)定是按被征收土地的原有用途給予補償，補償上限是不超過土地被征收前3年平均產(chǎn)值的30倍，修改后的草案明確了集體土地征收將按照公平補償原則，草案授權(quán)國務(wù)院制定具體的補償安置辦法。該草案核心是集中對土地征收補償進行修改，當(dāng)時在人大審議時引起各方爭議，未獲通過。

該草案2013年、2014年均被列入全國人大常委會立法規(guī)劃，即宣告了2009年版草案正式夭折。

下面我們根據(jù)之前的農(nóng)村宅基地改革政策來預(yù)算2017年國家將在宅基地方面有哪些改革呢?

1、新版土地管理法修訂稿的啟動時間：最快2017年底。why?因為中央新提出的土地改革要求的試點2017年才能完成，相關(guān)的試點經(jīng)驗最快也要2017年總結(jié)完畢。

2、新版土地管理法的修改幅度：比較大。新版修改將根據(jù)十八屆三中全會《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》的精神來“大修”。

3、農(nóng)村宅基地將允許固定范圍內(nèi)的有償轉(zhuǎn)讓。固定范圍如何理解?首先是村內(nèi)，其次，你懂的。改革從來都是逐步擴大范圍滴。如果還不明白，請參照廣東和浙江。

4、農(nóng)村宅基地自愿且有償退出制度全面推廣。由于以前宅基地占有和使用均是無償?shù)?，那怕你有了多處宅基地，空置也不能給其他村民，這樣宅基地利用效率極低，并且后來人沒有宅基地可以分了。自愿有償退出，成為唯一選擇。

5、農(nóng)村超占和多處宅基地?zé)o償永久使用宣告終結(jié)。超占和多占的宅基地將會收費，具體費用多少，各省市自定。

6、農(nóng)村宅基地審批權(quán)力將下發(fā)，目測到鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村一級。新的宅基地審批權(quán)將下發(fā)，反正都是存量的宅基地，只要不需要新占農(nóng)田，那就無需到縣里審批，村里就能把這事給辦利索嘍。

7、農(nóng)村宅基地免費申請將全面終結(jié)。宅基地作為農(nóng)民的一份財產(chǎn)，及時收歸集體后，也不會免費給村民用了，目前很多地方新申請宅基地已經(jīng)需要拿出一筆不小的費用了，但國家層面還沒正式認(rèn)可這個制度，將來會推廣。

8、農(nóng)村翻建新房將無需審批。將從地方基層政府回收審批權(quán)力，原址翻蓋新房將不再審批，農(nóng)戶自家決定即可。

9、農(nóng)村宅基地將可以金融機構(gòu)抵押貸款。目前政策在試點，后期必將全面推廣，越靠近城區(qū)，宅基地價值越高。