1 ? 計(jì)算土地增值稅的公式
應(yīng)納土地增值稅＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。
公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
2 ? 計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目
?。?）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
?。?）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；
?。?）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；
?。?）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
?。?）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
3.1 ? 土地增值稅計(jì)算案例1：
我公司開發(fā)的一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)竣工結(jié)算，此項(xiàng)目已繳納土地出讓金300萬元，獲得土地使用權(quán)后，立即開始開發(fā)此項(xiàng)目，建成10,000平米的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，以4,000元/M2價(jià)格全部出售，開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本為每平米1,500元，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，賬面房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為200萬元。已經(jīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)、印花稅170萬元，請(qǐng)問如何繳納土地增值稅。
第一步，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額
1、購(gòu)買土地使用權(quán)費(fèi)用：300萬元
2、開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本：
1,500元×10,000平方米＝1,500萬元
3、計(jì)算加計(jì)扣除：
?。?00＋1500）×20％＝1800×20％＝360萬元
4、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：
因?yàn)槟闫髽I(yè)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除限額為：（300＋1500）×10％＝180萬元，應(yīng)按照180萬元作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。
5、稅金：170萬元
扣除項(xiàng)目金額＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510萬元
第二步，計(jì)算增值額
商品房銷售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000萬
增值額＝商品房銷售收入－扣除項(xiàng)目金額合計(jì)
＝4,000－2,510＝1,490萬元
第三步，確定增值率
增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％
增值率超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過100％
第四步，計(jì)算土地增值稅稅額
土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項(xiàng)目金額×5％
?。?,490×40％－2,510×5％
＝596－125.50
?。?70.50萬元
3.2 ? 土地增值稅計(jì)算案例2：
企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額為1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本6000萬元；向金融機(jī)構(gòu)借入資金利息支出400萬元（能提供貸款證明），其中超過國(guó)家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬元；該省規(guī)定能提供貸款證明的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%；該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為多少？
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（萬元）
3.3 ? 土地增值稅計(jì)算案例3：
某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一棟舊倉(cāng)庫(kù)，取得轉(zhuǎn)讓收入600萬元，繳納相關(guān)稅費(fèi)共計(jì)32萬元。該倉(cāng)庫(kù)原造價(jià)400萬元，重置成本800萬元，經(jīng)評(píng)估該倉(cāng)庫(kù)六成新。該企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊倉(cāng)庫(kù)應(yīng)繳納土地增值稅多少萬元？
收入總額=600（萬元）
扣除項(xiàng)目合計(jì)=800×60%+32=512（萬元）
增值額=600-512=88（萬元）
增值額占扣除項(xiàng)目比例=88÷512×100%=17.19%，適用稅率為30%。
應(yīng)繳納土地增值稅稅額=88×30%=26.4（萬元）
3.4 ? 土地增值稅計(jì)算案例4:
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢寫字樓取得收入1000萬元。已知該企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的金額為50萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為40萬元，該企業(yè)沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息，該項(xiàng)目在省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例按10%計(jì)算，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為60萬元。該公司應(yīng)繳納的土地增值稅應(yīng)為多少萬元？
扣除項(xiàng)目金額=50+200+（200+50）×10%+ 60+（50+200）×20%=385（萬元）
增值額=1000-385=615（萬元）
增值率=615÷385×100%=159.74%
應(yīng)納稅額=615×50%-385×15%=249.75（萬元）
3.5 ? 土地增值稅計(jì)算案例5:
2009年7月某房產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓5年前購(gòu)入的一塊土地，取得轉(zhuǎn)讓收入1800萬元，該土地購(gòu)進(jìn)價(jià)1200萬元，取得土地使用權(quán)時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi)40萬元，轉(zhuǎn)讓該土地時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi)35萬元。該公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)繳納多少土地增值稅？
扣除項(xiàng)目金額=1200+40+35=1275（萬元）
增值額=1800-1275=525（萬元）
增值率=525÷1275×100%=41.18%
應(yīng)納稅額=525×30%=157.5（萬元）
3.6 ? 土地增值稅計(jì)算案例6：
某公司銷售一棟已經(jīng)使用過的辦公樓，取得收入500萬元，辦公樓原價(jià)480萬元，已提折舊300萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，該樓重置成本價(jià)為800萬元，成新度為50%，銷售時(shí)繳納有關(guān)稅費(fèi)30萬元。該公司銷售辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅多少萬元？
扣除項(xiàng)目金額=800×50%+30=430（萬元）
增值額=500-430=70（萬元）
增值率=70÷430×100%=16.28%
應(yīng)納稅額=70×30%=21（萬元）
3.7 ? 土地增值稅計(jì)算案例7：
某縣城一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008年度委托建筑公司承建住宅樓10棟，其中：80%的建筑面積對(duì)外銷售，取得銷售收入7648萬元；其余部分暫時(shí)對(duì)外出租，本年度內(nèi)取得租金收入63萬元。與該住宅樓開發(fā)相關(guān)成本、費(fèi)用有：
（1）支付土地使用權(quán)價(jià)款1400萬元；
?。?）取得土地使用權(quán)繳納契稅42萬元；
?。?）前期拆遷補(bǔ)償費(fèi)90萬元，直接建筑成本2100萬元，環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)用60萬元；
?。?）發(fā)生管理費(fèi)用450萬元、銷售費(fèi)用280萬元、利息費(fèi)用370萬元（利息費(fèi)用雖未超過同期銀行代扣款利率，但不能準(zhǔn)確按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅．?dāng)?shù)卣?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、利息費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅額時(shí)的扣除比例為9%。
1、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008年度應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加共計(jì)多少萬元？
營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加
=7648×5%×（1+5%+3%）+63×5%×（1+5%+3%）=412.99+3.40=416.39（萬元）
2、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，允許扣除項(xiàng)目金額共計(jì)有多少萬元？
價(jià)款=1400×80%=1120（萬元）
開發(fā)成本=（42+90+2100+60）×80%=1833.6（萬元）
開發(fā)費(fèi)用=（1120+1833.6）×9%=265.82（萬元）
稅金=7648×5%×（1+5%+3%）=412.99（萬元）
加計(jì)扣除=（1120+1833.6）×20%=590.72（萬元）
允許扣除費(fèi)用合計(jì)=1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.14（萬元）
3、2008年度該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳土地增值稅多少萬元？
增值額=7648-4223.14=3424.86（萬元）
增值率=3424.86÷4223.14×100%=81.10%
應(yīng)納土地增值稅額=3424.86×40%-4223.14×5%=1158.78（萬元）
4、該企業(yè)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅多少萬元？（不考慮房產(chǎn)稅、印花稅）。
應(yīng)納所得稅額=（7648+63-1120-1833.6-416.39-450-280-370-1158.78）×25%=520.56（萬元）
3.8 ? 土地增值計(jì)算稅案例8：
某縣城房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，簽訂商品房銷售合同，取得銷售收入9500萬元，分別按國(guó)家規(guī)定繳納了營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅。該公司為建造此住宅支付地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用1000萬元，開發(fā)成本2000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用500萬元，其中利息支出200萬元，但由于該公司同時(shí)建造別墅，貸款利息無法分?jǐn)?，該地?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)提比例為10%。轉(zhuǎn)讓該普通住宅應(yīng)繳納土地增值稅多少萬元？
1、應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=9500×%=475（萬元）
2、應(yīng)繳納城建稅、教育費(fèi)附加=475×（5%+3%）=38（萬元）
3、扣除項(xiàng)目金額=1000+2000+（1000+2000）×10%+475+38+（1000+2000）×20%=4413（萬元）
4、增值額=9500-4413=5087（萬元）
5、增值率=5087÷4413×100%=115.27%
6、應(yīng)納稅額=5087×50%-4413×15%=1881.55（萬元）
3.9 ? 土地增值稅計(jì)算案例9:
2016年王某因改善居住條件，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓其已居住兩年的非普通住宅一套，取得轉(zhuǎn)讓房?jī)r(jià)款24萬元。經(jīng)評(píng)估，該住房的重置成本為20萬元，成新度為70%。住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，李某已按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納手續(xù)費(fèi)0.18萬元、評(píng)估費(fèi)0.5萬元、稅金1.32萬元。王某應(yīng)繳納多少土地增值稅？
從2008年11月1日起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。
3.10 ? 土地增值稅計(jì)算案例10：
某中外合資房地產(chǎn)開發(fā)公司，2009年發(fā)生以下業(yè)務(wù)：
?。?）1月份通過競(jìng)拍取得市區(qū)一處土地使用權(quán)，支付土地出讓金600萬元，繳納相關(guān)費(fèi)用24萬元；
?。?）以上述土地開發(fā)建和普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓、寫字樓各一棟，占地面積各為1/2；
?。?）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓開發(fā)成本300萬元，寫字樓開發(fā)成本620萬元；
?。?）分?jǐn)偟阶≌瑯抢⒅С?0萬元，包括超過貸款期限的利息4萬元，寫字樓的利息無法分?jǐn)偅?br />
?。?）9月初全部竣工驗(yàn)收后，公司將住宅樓出售，取得收入1080萬元，其中包括像購(gòu)房者一并代收的市政施工費(fèi)共計(jì)50萬元；
?。?）9月底將寫字樓與他人聯(lián)營(yíng)開設(shè)一商場(chǎng)，共同承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，寫字樓稅務(wù)機(jī)關(guān)的核定價(jià)格是1500萬元。
其他相關(guān)資料：該房地產(chǎn)公司所在的省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的最高限額計(jì)算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；如果代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)像購(gòu)買方一并收取，則可轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入計(jì)稅，相應(yīng)地，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用可以扣除，但不得作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。
?。?）公司銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓的土地增值稅扣除項(xiàng)目金額是多少萬元？
?。?）該公司應(yīng)納的銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓的土地增值稅是多少萬元？
?。?）公司寫字樓對(duì)外投資繳納土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目金額是多少萬元？
?。?）公司寫字樓對(duì)外投資業(yè)務(wù)應(yīng)納的土地增值稅是多少萬元？
（1）應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額=（600+24）×1÷2=312（萬元）
開發(fā)成本=300（萬元）
公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用=（40-4）+（300+312）×5%=66.6（萬元）
稅金=1080×5%=54（萬元）
其他扣除項(xiàng)目=（300+312）×20%=122.4（萬元）
代收費(fèi)用可在計(jì)算土地增值稅的時(shí)候扣除，但是不可以加計(jì)扣除。
可扣除項(xiàng)目合計(jì)=312+300+66.6+54+122.4+50=905（萬元）
?。?）收入總額=1080（萬元）
可扣除項(xiàng)目合計(jì)=905（萬元）
增值額=1080-905=175（萬元）
增值率=175÷905×100%=19.34
建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額為超過扣除項(xiàng)目金額20%，予以免稅。
?。?）應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額=（600+24）×1÷2=312（萬元）
開發(fā)成本=620（萬元）
應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用=（312+620）×10%=93.2（萬元）
以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資，不繳納營(yíng)業(yè)稅。
其他扣除項(xiàng)目=312+620+93.2+186.4=1211.6（萬元）
?。?）收入總額=1500（萬元）
可扣除的項(xiàng)目合計(jì)=1211.6（萬元）
增值額=1500-1211.6=288.4（萬元）
增值率=288.4÷1211.6×100%=23.8%，適用稅率為30%
應(yīng)繳納土地增值稅=288.4×30%=86.52（萬元）
4 ? 土地增值稅的計(jì)算方法及公式
土地增值稅是指對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，例如增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。
5 ? 土地增值稅超率累進(jìn)稅率表
? ? ? 級(jí)數(shù) 土地增值額 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?稅率% 速算扣除系數(shù)
? ? ? ?1 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?30 ? ? ? ? ?0
? ? ? ?2 增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%未超過100%的 ? ? ? ? ? ? ???40 ? ? ? ? ?5%
? ? ? ?3 增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%未超過200%的 ? ? ? ? ? ? ?50 ? ? ? ? ?15%
? ? ? ?4 增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 60 ? ? ? ? ? 35%
