1 ? 農(nóng)村宅基地互換案例
村民老李與老王兩家相鄰，因村內(nèi)拓寬道路，分別占用了兩家一部分宅基地，村委會就統(tǒng)一在村南空閑地補償給每家一塊宅基地。為方便居住，1998年，老李用舊宅基地對換老王在村南分得的新宅基地，并在本村人民調(diào)解委員會調(diào)解下簽訂《調(diào)解宅基地協(xié)議書》。同時，老王給老李4000元作為對舊宅基地上附著物的補償。2000年，老李在村南新宅基地蓋房子，并辦理了宅基地及房屋的登記手續(xù)。但到2001年1月，老李一家的原有宅基地及房屋卻始終不肯退出，兩家為此糾紛不斷。老李認為，《調(diào)解宅基地協(xié)議書》是買賣宅基地的合同，違反《土地管理法》及相關(guān)法律的規(guī)定，該協(xié)議書無效。請問老李與老王互換宅基地的行為是否合法？村民之間能否互換宅基地？
解答：
由于法律沒有明確規(guī)定禁止本集體村民之間互換宅基地的行為，筆者認為，在雙方自愿的前提下，村民之間經(jīng)過批準可以互換宅基地。理由如下：
一、我國的相關(guān)法律和政策雖然禁止宅基地對外流轉(zhuǎn)，但是沒有禁止宅基地及住房在本集體內(nèi)部轉(zhuǎn)讓和互換。根據(jù)《土地管理法》第62條第四款“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，《國土資源部關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土資發(fā)〔2004〕234號）“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”等相關(guān)法律法規(guī)和政策的規(guī)定，我國禁止宅基地向本集體經(jīng)濟組織以外的人員轉(zhuǎn)讓，特別禁止向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓。但是，我國的法律法規(guī)政策和實踐并不禁止對于本集體內(nèi)符合新申請宅基地條件的成員，在本集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)宅基地，也不禁止本集體內(nèi)村民之間互換宅基地。
二、本集體的村民之間互換宅基地必須堅持自愿的原則并履行有關(guān)批準程序?；Q宅基地，究竟具體應(yīng)當履行什么審批程序，目前沒有明確的規(guī)定。但是目前我國農(nóng)村村民取得宅基地的程序，按照《土地管理法》和《國土資源部關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》的規(guī)定，一般是由村民向本集體經(jīng)濟組織提出申請，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核后，由縣級人民政府批準?；Q宅基地的審批程序不應(yīng)嚴于宅基地的取得審批程序。在本案中，老李與老王互換宅基地完全屬于本人自愿，并經(jīng)過本村人民調(diào)解委員會調(diào)解簽訂了《調(diào)解宅基地協(xié)議書》，且老李2000年在互換后的新宅基地上蓋了房，并辦理了宅基地和房屋的登記手續(xù)。由于宅基地由縣級國土資源部門報經(jīng)縣級人民政府批準之后登記發(fā)證，老李的新宅基地辦理了登記發(fā)證，視同經(jīng)過了縣級人民政府的批準。因此在本案中，老李與老王互換宅基地的行為是合法的。
2 ? 農(nóng)村宅基地互換協(xié)議
甲方： 村民小組村民 （ ）
乙方： 村民小組村民 （ ）
經(jīng)甲乙雙方平等協(xié)商，乙方同意將 調(diào)換給甲方作宅基地，訂立協(xié)議條款如下：
一、乙方同意將 該處 平方米的荒坡地調(diào)換給甲方作宅基地使用，四址為：東至 ，西至 ，南至 ，北至 。
甲方將 該處 平方米的地方調(diào)換給乙方永久使用，四址為：東至 ，西至 ，南至 ，北至 。
二、雙方簽訂協(xié)議后，不得以任何理由反悔，如有違約，一切責任后果由違約方負責。
三、甲方在使用過程中，如有土地糾紛，乙方應(yīng)負責調(diào)處。
四、乙方在使用過程中，如有土地糾紛，甲方應(yīng)負責調(diào)處。
五、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。
六、本協(xié)議自訂立之日起生效，雙方共同遵照執(zhí)行。
甲方： 乙方： 在場人：
小組長意見： 村委會意見：（公章）
本協(xié)議于2017年訂立。
