近年來，國家相關(guān)部門就明確要求對在建、在售的“小產(chǎn)權(quán)房”堅(jiān)決叫停，嚴(yán)肅查處。國家有關(guān)部門反復(fù)申明，建設(shè)、銷售、購買“小產(chǎn)權(quán)房”均不受法律保護(hù)，對違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”問題要堅(jiān)決遏制。

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。那么小產(chǎn)權(quán)房有土地使用證嗎？存在哪些風(fēng)險？

一、小產(chǎn)權(quán)房有土地使用證嗎

“小產(chǎn)權(quán)房”并非一個法律概念，指的是一些村集體或者開發(fā)商在集體土地上建設(shè)的房屋，沒有依法辦理手續(xù)，業(yè)主也難以取得房產(chǎn)證。即便如此，記者在長治市城區(qū)周邊走訪發(fā)現(xiàn)，多個村莊均建有“小產(chǎn)權(quán)房”，少則一兩棟，多則七八棟。比如在長治市郊區(qū)西部的蔣村，3棟新樓矗立在村頭，很多業(yè)主都在忙裝修，這些都是“小產(chǎn)權(quán)房”，但已全部售出，無剩余房源。

該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案，所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。

小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分，其成為社會關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房價上漲邁入快速之年的２００７年開始的。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。

二、小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)

講通俗一點(diǎn)，就是國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證能買賣的叫大產(chǎn)權(quán)房，平時我們能買到的普通商品房都屬于大產(chǎn)權(quán)房，其中包括７０年、５０年和４０年三種，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫小產(chǎn)權(quán)房。

小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)有三種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購買;另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子;最后一種是各類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅。這類房屋一旦發(fā)生糾紛，購房者無法得到賠償，因?yàn)橘I賣合同是無效的。

三、小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別

１.小產(chǎn)權(quán)房

（１）小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)，職工并沒有實(shí)際的產(chǎn)權(quán)。

（２）職工想要轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房的話，必須在購買五年之后才能夠進(jìn)行。

（３）小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地一般是歸鄉(xiāng)政府集體所有，并且這類房產(chǎn)只能由這個鄉(xiāng)的村民購買居住。

（４）購買小產(chǎn)權(quán)房之后，若要再轉(zhuǎn)讓，必須補(bǔ)交土地出讓金，否則便不能夠上市交易。

２.大產(chǎn)權(quán)房

（１）大產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由國家頒發(fā)，被國家認(rèn)可和接受。

（２）職工可以自由出售或轉(zhuǎn)讓大產(chǎn)權(quán)房，沒有時間上的限制。

（３）大產(chǎn)權(quán)房的用地是由國家(也就是當(dāng)?shù)卣?劃撥或者轉(zhuǎn)讓的，銷售對象可以是任何人。

（４）購買大產(chǎn)權(quán)房之后，購買者可以自由進(jìn)行使用、出售或轉(zhuǎn)讓，不用補(bǔ)繳任何費(fèi)用。

四、買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險

１.缺少“五證”

“五證”即具備國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預(yù)售許可證。如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。沒有產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護(hù)。

２.拆遷難補(bǔ)償

除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些“便宜房”實(shí)際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補(bǔ)償。

３.質(zhì)量難保證

房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。

４.小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣

由于沒有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產(chǎn)權(quán)房需要注意的地方。

５.小產(chǎn)權(quán)房不能抵押貸款

小產(chǎn)權(quán)房不能在房地產(chǎn)管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項(xiàng)權(quán)利，沒有他項(xiàng)權(quán)利就相當(dāng)于沒有合法的質(zhì)押物抵押到銀行，銀行貸款就無法批復(fù)。

以上就是對小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)介紹，小產(chǎn)權(quán)房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案，雖然價格相對低廉，但是需要承擔(dān)的風(fēng)險也是十分巨大的，不建議購買。

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